العقارات اللبنانية: الفقاعة بعد الأزمة

ولم يخلق الانهيار المالي في عام 2019 أزمة العقارات اللبنانية. وقد حوّلت خللاً ملحوظاً بالفعل منذ عام 2015 إلى ملجأ قسري للادخار المصرفي الخاص. وبعد عشر سنوات، لا تزال المفارقة كاملة. وتتزايد الأسعار في عدة أحياء، وتعطي المعاملات بالدولارات الجديدة انطباعا عن العودة إلى سوق الحياة. غير أن الاقتصاد لا يزال ضعيفا، واختفى الائتمان العقاري تقريبا، ولم يتم أبدا استيعاب المخزون القديم على نحو سليم. ولا تزال العقارات تتلقى جزءا من العاصمة لم يعد يثق في النظام المصرفي. وهذا الطلب على الحماية يدعم القيم، ولكنه لا يعيد خلق الدخل أو القروض الشرائية أو السوق الجماعية. ويشير مؤشر هرنغرات، الذي يتبع قرون من أسعار العقارات في أمستردام، إلى أن الحجر لا يرتفع إلى الأبد بالقيمة الحقيقية. وفي لبنان، لم يعد السؤال هو ما إذا كانت الأسعار مفصولة عن الأسعار الأساسية. هو أن نعرف كم من الوقت يمكن أن يستمر هذا الانفصال وما الحدث الذي سيظهر فجأة القيمة الحقيقية للمخزون اليوم ليس سائل جدا.

في عام 2015، شُقَّة جديدة واحدة تقريباً من بين أربع شقق لم تُباع

وبحلول عام 2015، كانت السوق قد توقفت بالفعل عن العمل بشكل طبيعي. ولا تزال الأسعار المنشورة تقاوم، ولكن المبيعات تباطأت، وزادت التأخيرات، وزادت المروجين من خصوم الرصين. A study of 56 completed projects in 51 neighbourhoods in Beirut identified 1,213 apartments completed. وظل ما يقرب من 24 في المائة دون بيع، أو ما يقرب من 291 مسكنا، قيمتها 480 مليون دولار. وانخفض معدل المبيعات إلى 76 في المائة، من 78 في المائة في عام 2013 إلى 82 في المائة في عام 2012. ولا يزال متوسط السعر المحمل على شقة قيد التشييد في الطابق الأول يبلغ 720 3 دولارا للمتر المربع، على الرغم من انخفاض سنوي قدره 4 في المائة.

ولا تشمل هذه الأرقام سوى المباني المدرجة في بلدية بيروت. وهي لا تشمل كامل رأس المال الموسَّع، أي العاصمة، أو الكيسرون، أو المناطق التي نمت فيها المشاريع الرئيسية بعد الازدهار من عام 2007 إلى عام 2010. ولذلك فإن المخزون الفعلي أعلى. A university study published in 2015 mentioned up to 50,000 empty luxury apartments in Beirut. وينبغي تناول هذا التقدير، الذي يزيد كثيرا عن تعدادات المشاريع المنجزة، بحذر: وهي تشمل الإسكان الشاغر، وليس فقط الوحدات الجديدة المعروضة رسميا للبيع. غير أنها أظهرت مشكلة مركزية: لقد بنى لبنان لأغنى بكثير والعديد من العملاء أكثر مما كان موجودا بالفعل.

وكان التباطؤ ملحوظا أيضا في مؤشرات الأنشطة. وانخفضت المعاملات العقارية بنسبة 7.2 في المائة في عام 2013 وقيمتها بنسبة 3.4 في المائة قبل انتعاش طفيف في عام 2014. ثم أشارت تصاريح البناء وشحنات الأسمنت إلى فقدان آخر للسرعة. ولم تنهار السوق، حيث رفض البائعون إسقاط أسعارهم. كان يحجب نفسه وانخفضت الكميات قبل أن تظهر القيم، وهي ظاهرة كلاسيكية في العقارات عندما يكون للمالكين والمصارف والمطورين مصلحة في عدم الاعتراف بالتصويب.

عندما يصبح الانذار الاقتصادي نقصا في الوطنية

وفي هذا الوقت، كان هناك تعديل في الشبكات الاجتماعية يوجز، أفضل من تقرير، علم النفس في القطاع. وناقش الاقتصادي، وهو JJ، تدهور الطلب، والفجوة بين الأسعار والدخل، والاعتماد على الائتمان المدعوم وتراكم المشاريع. ولم يرد أحد المروجين النشطين جدا، الذي شارك في عدة تطورات، على الأرقام. لقد اتهمني بعدم كونه وطني ولا يدعم لبنان.

أخبرته أن الوطنية لا تتدفق شقّة لا توصف وهي لا تحول مرتبا قدره ألفي دولار إلى القدرة على شراء مسكن بقيمة خمسمائة ألف دولار. ولا يسدد البنك عندما تتوقف المبيعات وأضيفت أن العديد من الشركات التجارية والترقية يديرها مهندسون، وهم في بعض الأحيان ممتازون في مجالهم، ولكن ليس الاقتصاديون المدربين على قراءة دورة، أو طلب مذيب، أو مخاطر السيولة، أو تراجع الائتمان.

إنها ليست مسألة معارضة مهنتين مهندس يعرف ما إذا كان يمكن بناء مبنى، مع أي مواد، في أي وقت وبأي تكلفة. ويسأل اقتصادي ما إذا كان يمكن بيع نفس المبنى، لمن، وبأي تمويل وبأي ثمن حقيقي. وكان للبنان الكثير من الإجابات على المجموعة الأولى من الأسئلة وقليل جدا إلى الثانية. يمكن أن يكون المبنى ناجحاً تقنياً وغير معبأ اقتصادياً.

غير أن الانتقادات عولجت كهجوم على البلد. وهذا الارتباك سمح لنا بأن نحافظ على الخيال: لا يمكن للأسعار أن تسقط. لكن الرغبة في الملكية لا تستحق الشراء. وندرة الأراضي لا تلغي الدخل المتاح. ولا يحل الشتات محل السوق الداخلية إلى أجل غير مسمى. قد تكون الشقة نادرة وحسنة المكان ومع ذلك باهظة الثمن لإيجاد مستأجر.

ما يُظهره مؤشر « هينغراشت »

فهرس (هينغراشت) يلم هذه النقطة وبناء على معاملات على قناة أمستردام المرموقة بين 1628 و 1973، يبين أن أسعار العقارات تزداد أبطأ بكثير من مسارها الاسمي. وقد شهدت هذه البلدان على مدى أكثر من ثلاثة قرون زيادات وانخفاضات وركودات طويلة. وبعد التكيف مع التضخم، لم يقدم الحجر ارتفاعا مستمرا. وعكست في معظمها الحروب والائتمانات والدخل والديمغرافيا وأزمات العملات.

لقد خلط لبنان منذ وقت طويل السعر الاسمي بالثروة الحقيقية. هذا الخطأ أصبح مذهلاً بعد عام 2019 عندما حجبت المصارف الودائع، اشترى الادخار شقق مع شيكات مصرفية أصبحت صعبة التحويل. واتفقوا أحيانا على دفع ثمن زائف لتحويل ديون مصرفية غير مؤكدة إلى أصول ملموسة. تلقى البائع « دولار مصرفي » لم يكن يساوي دولار متاح ويمكن تسجيل الصفقة بمبلغ 000 500 دولار، في حين أن القيمة الاقتصادية الفعلية المتبادلة كانت أقل بكثير.

هذه العجلة لم تكن عودة لطلب سكني كانت عملية إنقاذ للتراث الادخار لم يختار دائما العقارات لأنه توقع عودة عالية. كان يحاول الخروج من البنك وأصبح الحجر خزنة بديلة، في وقت توقف فيه المصرف عن العمل.

This forced demand absorbed part of the stock. كما أنها تحمي أسعار الوجه وتعزز فقاعة موجودة بالفعل قبل الأزمة. ولم يتم شراء الأصول من خلال زيادة الدخل أو النمو الاقتصادي أو من خلال سوق رهون عقارية دينامية. وتم شراؤها لأن أدوات الادخار الأخرى فقدت المصداقية. وتدعم هذه الآلية الثمن ما دام أصحاب السيولة يسعون إلى الخروج، ويرفض البائعون تعديل توقعاتهم.

صعوبة قياس الزيادة الحالية

ولذلك ينبغي تفسير الزيادة التي لوحظت اليوم بحذر. ولا يزال لبنان يفتقر إلى مؤشر وطني موثوق به يستند إلى المبيعات المتكررة وخصائص الإسكان المعدلة. وتقيس بيانات سجل الأراضي عدد المعاملات وقيمتها المبلغ عنها، ولكنها لا تشير دائما إلى ما إذا كان قد تم بالفعل تقييم نفس النوع من الممتلكات. ويمكن للسوق أن تسجل مبيعات باهظة التكلفة لأن تكوين المعاملات يتغير، دون أن يكتسب جميع المساكن نفس القيمة.

In 2025, transactions rebounded sharply from a depressed base, and the first months of 2026 showed more hesitant activity. وفي الأشهر الخمسة الأولى من عام 2026، بلغ مجموع المعاملات نحو 000 19 معاملة، أي ما يقرب من بليوني دولار، أي بانخفاض بنسبة تناهز 32 في المائة سنويا في العدد، و 18 في المائة في القيمة وفقا لبيانات الأراضي التي جمعتها خدمات البحوث المصرفية. هذا الاختلاف يكشف: عدد أقل من المعاملات، ولكن متوسط أعلى. وقد يعكس تركيزاً على السلع والمشتريات الباهظة التكاليف بالدولارات الطازجة، وليس استئنافاً عاماً للطلب.

وفي عدة أحياء في بيروت وميتن والمناطق التي يسعى إليها المغتربون، ارتفعت الأسعار المفروضة. وتستند هذه الزيادة إلى أربعة عوامل. الأول هو إضفاء الطابع الدولاري على المعاملات. والثاني هو رفض المالكين للبيع بعد الانهيار النقدي. والثالث هو الندرة النسبية للمشاريع الجديدة، حيث يعلق العديد من المروجين مشاريعهم. والرابع هو وصول رأس المال الذي يلتمس أصولا ملموسة خارج النظام المصرفي.

ولا يدل أي من هذه العوامل على الانتعاش الصحي. وشهد الناتج المحلي الإجمالي انكماشا تراكميا بنسبة 40 في المائة منذ عام 2019 في نهاية عام 2024. ولا يزال دخل جزء كبير من السكان أقل بكثير من أسعار الإسكان. ويدرك مصرف لبنان نفسه أن القروض العقارية المصرفية لا تزال معلقة أو محدودة بشدة، وأن البرامج المدعومة قد اختفت وأن القوة الشرائية لا تزال تقلل من الطلب.

الأسعار المدعومة باقتصاد مساهم

ومن ثم، فإن سوق العقارات اللبنانية تمثل شذوذا كبيرا. وتزداد القيم المطلوبة في بعض القطاعات، بينما لا يزال الاقتصاد الإنتاجي غير قادر على توليد الدخل اللازم لاقتناءها. ولا تعزى هذه الزيادة أساسا إلى الأجور أو النمو أو عائدات الائتمان. وهي تأتي من خشية المصرف، والحاجة إلى حماية رأس المال وتركيز المشتريات في أيدي أقلية بدولارات جديدة.

ويمكن وصف هذه الزيادة بأنها مصطنعة جزئيا. ولا يعني ذلك أن السلع المعنية ليست لها قيمة. وهذا يعني أن سعرها يدفعه الطلب على المأوى، وليس طلبا كبيرا ومستداما على السكن. ويمكن أن تحدث نفس الظاهرة على الذهب أو العملات أو الأعمال الفنية عندما يفقد النظام المالي ثقة الجمهور.

ثم يصبح الثمن نتيجة لغضب معين. الإسكان لا يفتقر بالضرورة. There is a lack of recent housing that their owners agree to sell, goods adapted to the needs of buyers and buyers forced to adjust their claims. ويكفي مبلغ صغير من المعاملات بالدولارات الطازجة لوضع مراجع جديدة، ثم تطبق على الحي بأكمله.

شقة تباع باهظة الثمن في شارع في بيروت يمكنها دفع عشرة مالكين لرفع أسعارهم وهذا لا يعني وجود عشرة مشترين. إن سوق العرض تنمو أسرع من سوق المعاملات. وطالما ظلت الأحجام منخفضة، فإن بعض المعاملات قد تعطي انطباعا مضللا بحدوث زيادة عامة.

العقارات كادت تختفي

ويعمل هذا القطاع الآن بدون قوة الدفع التاريخية الرئيسية: الائتمان. وقبل عام 2019، يمكن للأسرة المعيشية أن تجلب جزءاً من السعر وتمول الباقي على مدى خمس عشرة أو عشرين أو ثلاثين عاماً. واليوم، كثيراً ما يتطلب الشراء رسوماً فورية أو دفعات دفع مباشرة من الجهة الراعية. ويستهدف السوق أقلية هي: المغتربين، وأصحاب النقدية، والمستثمرون الذين استردوا أموالا من المصارف الخارجية أو الأسر المعيشية التي تساعدها أسرهم.

وهذا الاختفاء للرهن العقاري يحول دون التصرف الطبيعي للمخزون. والمساكن التي تبلغ ٠٠٠ ٣٠٠ دولار ليست باهظة الثمن فحسب. ويصبح من غير الممكن الوصول إلى أي أسرة تقريبا غير قادرة على الدفع نقدا. ومن ثم، يمكن أن يزداد السعر المعروض بينما تنخفض سيولة الأصول. المالك أكثر ثراء على الورق وأقل قدرة على البيع بسرعة إنه أحد أخطر أشكال الوهم بالتراث.

ولم يعد لدى المصارف الثقة أو ميزانيات سليمة أو الموارد الطويلة اللازمة لاستئناف التمويل بشكل طبيعي. وما زالوا يديرون عواقب الخسائر المتراكمة منذ عام 2019. كما اختفت برامج القروض المدعومة من الحكومة التي كانت تدعم الطلب سابقا. ولذلك يجب على المروج أن يمول الجداول الزمنية بنفسه أو يتوقع من المشترين القادرين على الدفع نقدا.

النتيجة هي سوق ذات سرعتين أقلية تشتري المال ولا تزال الأغلبية مستبعدة. ويمكن أن تظهر المعاملات مبالغ كبيرة، ولكنها ليست سوقا عقارية عادية. سوق صحية تسمح لدخل الأسرة في المستقبل لتمويل سكنها ويقتضي النظام الحالي أن يمتلك المشتري بالفعل المبلغ بأكمله تقريبا.

المدخرات تركت سوءاً للآخر

وبالتالي، فإن مدخرات اللاجئين في العقارات تحجب. لقد تركت مصرفاً غير نظيفاً ليدخل مصدر غير نظيف بنفسه الفرق مهم لأن المالك يملك الآن عقاراً حقيقياً لكنه لا يستطيع بالضرورة بيعه بسعر متوقع ويجب عليها أن تنتظر مشترياً نقداً، أو تقبل خصماً أو تحتفظ بسكن قد تظل غلة الإيجار منخفضة.

وكثيراً ما يقلل من شأن هذا التخصيب. يمكن للمودع الذي يملك 500 ألف دولار في البنك أن يتوقع سحب أمواله تدريجياً أو تحويلها. مالك شقة قيمتها بنفس المبلغ لا يستطيع بيع غرفة عندما يحتاج إلى 50 ألف دولار ويجب عليه التصرف في جميع الممتلكات، والاستعارة منها – التي لم تعد المصارف تفعلها عادة – أو الانتظار.

ووفرت العقارات قيمة تراثية، ولكنها جمدت أيضا رأس المال. ولا يزال جزء من المدخرات اللبنانية مقفلا في شقق فارغة أو منخفضة التكلفة أو باهظة التكلفة خلال مرحلة تحويل الودائع المصرفية. ولا يمول هذا الادخار الشركات أو الصناعة أو التكنولوجيا أو الهياكل الأساسية.

وقد حدت حركة رأس المال نحو الحجر من الخسائر الفردية لبعض الوديعين. وفي الوقت نفسه، عزز عدم تخصيص الموارد. ويحتفظ بلد فقير بمبالغ كبيرة من المساكن غير المأهولة، في حين تفتقر قطاعاته الإنتاجية إلى التمويل.

مخزون غير معبود لا يزال من المستحيل تحديده

ومن الصعب قياس المخزون غير المبيع اليوم. There is no comprehensive public census of unsold new apartments, vacancy housing, goods withdrawn from the market and units purchased as a value reserve but never occupied. ويساهم هذا النقص في البيانات في تحديد الأسعار الصلبة. وسينشر عقد شفاف عدد الأشهر المطلوبة للبيع، ومعدل الشغور، والخصوم الفعلية، وحصة المعاملات الممولة من الائتمانات. وقد طلب لبنان أساسا الأسعار والقيم المعلنة.

وندرة المباني الجديدة يمكن أن تخفي الفائض القديم. عندما يتوقف المطورون عن البناء، العرض الجديد ينخفض. ويمكن بعد ذلك بيع البضائع الحديثة والموجودة بشكل جيد أكثر تكلفة، حتى لو ظلت آلاف الوحدات القديمة فارغة أو غير كافية. والجزء السوقي هو: وبعض المنتجات السائلة آخذة في الازدياد، في حين أن كتلة من المساكن كبيرة جداً أو باهظة التكلفة أو غير مستقرة.

ويجب أيضا التمييز بين المخزون حسب طبيعته. ولا تشكل الشقة غير المبيعة في مبنى جديد نفس المشكلة التي تشكلها المساكن المشتراة كاحتياطي قيّم وتظل فارغة. وفي الحالة الأولى، لا يزال المروج يسعى إلى استرداد استثماراته. وفي الثانية، يمكن للمالك الانتظار لسنوات دون نشر إعلانات.

وهذا العرض غير المرئي يحول دون القياس السليم للضغوط التي قد تظهر إذا احتاج المالكون فجأة إلى السيولة. ويمكن أن تعود آلاف السلع التي يعتبر سحبها من السوق إلى البيع في وقت واحد بعد الإصلاح المصرفي أو الصدمة الاقتصادية أو تغيير احتياجات الأسر المعيشية.

متى سينفجر فقاعة العقارات؟?

إن مسألة انفجار فقاعة لا يمكن أن تحصل على موعد. فقاعة العقارات لا تنتهي دائما بسقوط حاد ومرئي. ويمكنها أن تتحلل لسنوات من خلال التضخم، وركود الأسعار بالدولارات، وتآكل الإيجارات الحقيقية، وغياب المعاملات. وفي لبنان، يجري بالفعل تنفيذ هذا السيناريو البطيء في جزء من المنتزه.

وهناك تصويب أوضح يمكن أن يثيره عدد من الأحداث. أولها إصلاح مصرفي يتطلب من بعض الجهات الفاعلة بيع ضمانات عقارية أو الاعتراف بالخسائر. والنقطة الثانية هي الحاجة إلى السيولة للأسر المعيشية التي وضعت مدخراتها في الحجر ولم تعد تستطيع الانتظار. والثالث هو إضعاف عمليات نقل المغتربين. ورابعاً هو استئناف البناء الذي من شأنه أن يزيد الإمداد في أكثر القطاعات طلباً. وسيكون الخامس صدمة سياسية أو أمنية تؤثر على الثقة.

وعلى العكس من ذلك، يمكن للسوق أن تظل معلقة لفترة طويلة. وكثيراً ما كان للملاك اللبنانيين ديون قليلة على ممتلكاتهم منذ اختفائ الائتمان. ومن ثم فهي لا تخضع للضغوط نفسها التي تتعرض لها أسرة أمريكية أو أو أو أوروبية مع زيادة في المعدلات. حتى يحتاجون للبيع يمكنهم الحفاظ على سعر مرتفع ويقلل هذا التصلب من حجم المعاملات ويؤخر اكتشاف السعر الحقيقي.

والمفارقة هي أن عدم وجود مصرف يحول دون الارتفاع السليم للسوق وتعديله السريع. بدون إئتمان، يختفي الطلب الجماعي. فبدون نداءات الهامش، أو العديد من المضبوطات أو إعادة التمويل المنتظم، لا يضطر البائعون إلى الانخفاض. ولا تزال السوق مجمدة بين الأسعار الطموحة وعدد قليل من المشترين المذيبين.

اليوم الذي سيضطر فيه السوق لاسترداد سعر حقيقي

ويتطلب الخروج ثلاثة إصلاحات. والسبب الأول هو إيجاد حل موثوق للأزمة المصرفية، بحيث تصبح المدخرات متحركة مرة أخرى ويمكن أن تستأنف القروض تدريجيا على أساس سليم. والثاني هو وضع مؤشر مستقل للعقارات، يستند إلى الأسعار الموقعة فعلا، وطريقة الدفع، وموقع الممتلكات وخصائصها. والثالث هو سياسة إسكانية تفضّل أسطحاً مراعية للدخل بدلاً من المنتجات المصممة كأمانات.

وإلى أن يتم الوفاء بهذه الشروط، ستظل الزيادة الحالية مصطنعة جزئيا. ستعرف أين يذهب المال أكثر مما ينتجه الاقتصاد وسيتمكن هذا السوق من أن يُظهر أمتار مربعة أكثر تكلفة في وسط بلد فقير، وذلك تحديداً لأن المصرف لم يعد يضطلع بدوره وأن الحجر يستوعب عدم الثقة.

وفي عام 2015، رفض القطاع الاستماع إلى أن الأسعار تجاوزت القدرة السوقية. وفي عام 2019، أعطت المدخرات المجمدة نفساً ثانياً لهذا التقييم المفرط. وفي عام 2026، لا يزال النظام المصرفي لا يمول المشتري الذي سيسمح بالتخلص المستدام من المساكن. The next move will depend less on a patriotic slogan than when the holders of these assets want, or will have to, find cash.

المراجع والصلات

• دراسة سوق العقارات اللبنانية في عام 2015: أكملت 213 1 شقة مسجلة في بيروت، منها 24 في المائة غير معلنة، قيمتها 480 مليون دولار.
• تقرير قطاعي أعده مصرف أودي عن تطور الأسعار والمعاملات وتصاريح البناء وتوريد الأسمنت في عام 2015.
• تحليل (بانك ميد) لـ 7.2% انخفاض في مبيعات العقارات في عام 2013.
• دراسة جامعية تقترح تقديراً لحوالي 000 50 شقة فاخرة في بيروت، وهو رقم يميز عن المخزون الجديد الوحيد غير المبيع رسمياً.
• استعراض الاقتصاد الكلي في مصرف لبنان بشأن تعليق القروض العقارية، وانتهاء القروض المدعومة، واستمرار ضعف الطلب في عامي 2024 و 2025.
• بيانات عن المعاملات في الأشهر الخمسة الأولى من عام 2026: الانخفاض السنوي في عدد المعاملات وقيمتها الإجمالية.
• البنك الدولي: انكماش تراكمي في الاقتصاد اللبناني يناهز 40 في المائة منذ عام 2019 في نهاية عام 2024.