العقارات في لبنان: 25 سنة من الضباب بين الأسعار والمشترين

ولا تبدأ الفجوة بين أسعار العقارات ووسائل المشترين اللبنانيين بانهيار المصرف في عام 2019. لقد كان مرئياً بالفعل في أوائل 2000 فالمحفوظات العامة، والدراسات الاستقصائية الميدانية، وإحصاءات المبيعات الأخيرة تسمح لنا بتتبع تكوينها: عرض مصمم جزئيا كاستثمار، وإيرادات لا تتبع، وإئتمان تم تعبئته طويلا لدعم المقتنيات، ثم سوق تعتمد على الدولارات المتاحة.

ويمكن تقديم شقة لشهور بنفس السعر دون أن يثبت هذا الاستقرار أي شيء عن المبلغ الذي يمكن لمالكها أن يصرفه فعلا. وعندما ينظر المشترين في المبلغ المفرط ويرفض البائع تخفيضه، تختفي المعاملة. The housing remains, the announcement also, but no exchange confirms the valuation. على مستوى الحي أو فئة من الممتلكات، هذا المبنى في نهاية المطاف يثقل كاهل مشاريع النقل، المشاريع المنزلية، التدفق النقدي للمطورين ونشاط البناء.

وقد عانى لبنان من هذه المشكلة قبل فترة طويلة من اختفاء التمويل المصرفي العادي. In 2001, a formal report already described new buildings that remained vacancy for several years before finding a buyer or tenant. وبعد عقدين من الزمن، لا تزال الدراسات الاستقصائية التي أجريت في بيروثين تشهد شغورا كبيرا، لا سيما في قطاعات مكلفة. وقد غيرت الأزمة المالية شروط السداد وتفاقمت صعوبات الوصول. هي لم تخلق عدم تسوية لجميع الأجزاء.

ويتطلب فهم هذا التاريخ عدة مؤشرات في كل مرة. والسعر المقيد، والسعر الذي وقع بالفعل، وعدد المبيعات، وتوافر الائتمان، والإيجارات، وشغل المساكن، لا يخبر الشيء نفسه. وخلافاتها هي بالتحديد موضوع هذا الملف، استنادا إلى المعلومات المتاحة في 8 تشرين الثاني/نوفمبر 2026.

مطروحا منها المبيعات في عام 2026، سجلت قيمة أكبر

وتوضح آخر الأرقام المشكلة. وفقاً لدائرة البحوث الاقتصادية لـ (كريديت ليبانيز) عدد مبيعات العقارات بين كانون الثاني/يناير وأيلول/سبتمبر 2026 بلغ 138 41 مقابل 683 51 في الأشهر التسعة الأولى من عام 2025 ويبلغ الانخفاض 20.4 في المائة، أو 545 10 عملية أقل. وفي الوقت نفسه، زادت قيمتها التراكمية بنسبة 3.3 في المائة، من 090 394 إلى 100 407 بليون جنيه، أي ما يقرب من 4.40 إلى 4.55 بلايين دولار بمعدل 500 89 جنيه.

وهذا الاختلاف لا يقيس زيادة عامة في سعر الشقق. ويزداد متوسط المبلغ لكل عملية من العمليات آليا مع ارتفاع القيمة الإجمالية في حين ينخفض عدد الأفعال. ولكن المبيعات تخلط بين السكن والأرض والسلع الأخرى من أحجام ومواقع مختلفة. ويكفي ارتفاع نسبة المعاملات الكبيرة زيادة هذا المتوسط. فبدون معرفة تكوين المبيعات ومقارنة السلع المعادلة، لا يمكن عزل أثر السعر.

The decrease in the number of registrations also does not allow for direct counting of buyers or unsold dwellings. ويجوز للمشتري أن يتدخل عدة مرات؛; وقد ينطوي الفعل على أكثر من عقار واحد. وقد يغير الجدول الإداري الجدول الزمني لاتفاق التجارة. وهذه الاحتياطيات لا تمحو الانخفاض الملحوظ. وهي تحدد ما تعنيه: وانخفض تدفق المعاملات المسجلة، بينما لم تتبع المبالغ المتراكمة نفس الاتجاه.

ومن أجل تقييم صحة السوق، فإن المسألة أوسع من مسألة مقاومة الأسعار. كم من الناس مازالوا يشترون؟ أي سلع تباع؟ في أي وقت وبأي تفاوض؟ هل يمكن للأسر المعيشية بدون مدخرات خارجية أن تمول نفسها؟ ويمكن لنشاط يركز على أصحاب النقدية أن يدعم بعض القيم بينما يترك جانبا كبيرا من الطلب على السكن.

وكان هناك بالفعل إنذار رسمي قبل عام 2000

The State of the Environment Report 2001 of the Lebanese Ministry of Environment contains a finding rarely recalled in the real estate discussions. واستئناف عمل المكتب الإحصائي المركزي، سجل 798 182 وحدة سكنية فارغة في الفترة 1996-1997، أي 17.2 في المائة من المجموع. وتحسب الوحدات غير السكنية الفارغة بصورة منفصلة: 278 103 أو 26.4 في المائة.

ويصف التقرير عدة أسباب: تشييدات جديدة لا تزال قائمة لفترة طويلة دون بيع أو استئجار، وعدم كفاية النوعية، والمباني الموجودة في القطاعات التي يفتقر فيها الطلب، والعمليات التي تستهدف سوق المضاربة بدلا من الاستخدام الفعال. كما أنه يميز الوحدات الفارغة عن المباني غير المكتملة أو المهدمة.

ولا تشكل هذه البيانات القديمة جردا للشقق الوحيدة المعروضة للبيع. ولا يمكن مقارنتها مباشرة بالدراسات الاستقصائية التي أجريت مؤخرا في بيروثين، والتي يختلف إقليمها وأسلوبها. ومن ناحية أخرى، فإنها تحدد نقطة أساسية: فالتعايش بين حديقة غير مستخدمة والصعوبات في الحصول على السكن قد اعترف بها بالفعل مصدر عام في منتصف التسعينات.

إذاً الحديث عن مشكلة في بداية العقد الأول من القرن الحادي عشر أساسه جيد وسيكون جعل عام ٢٠٠٠ فترة انقطاع إحصائية دقيقة أقل صرامة. وتشكل هذه الظاهرة جزءا من إعادة الإعمار بعد الحرب ودورات التمويل المصاحبة لها. ولها مراحل مختلفة، مع فترات الانتعاش، وزيادة القيم والركود والتصويب.

دورات متعاقبة، بدلا من سوق ثابتة لمدة 25 سنة

ويظهر تحليل منظمة المعلومات الدولية المنشور في كانون الثاني/يناير 2003 ارتفاعا في النشاط العقاري في عام 1997، تليه تباطؤ ملحوظ بانعدام السيولة وانخفاض أو استقرار الأسعار حسب القطاع. وتشير أيضاً إلى دور القروض السكنية ورأس المال المهاجر في بناء التسعينات.

هذا الوصف مهم لتجنب قصة بسيطة جداً ولم يمر لبنان خلال السنوات الـ 25 الماضية بنفس الأسعار بالضبط، وبنفس المشترين ونفس المخزون غير المبيع. جزء من الملكية قد غير يده وقد قبل بعض المالكين الخصومات. وقد أعادت فترات تدفق رؤوس الأموال إلى الداخل تنشيط المعاملات. ولا تعني الأقدمية في الخلل انعدام الحركة.

الدورة القادمة كانت متسلطة بشدة. ويشير صندوق النقد الدولي في عمله المتعلق بلبنان في عام 2012 إلى زيادة في أسعار المساكن بنسبة 183 في المائة بين عامي 2005 و 2010، تليها في ذلك الوقت انخفاض يقدر بنسبة 10-15 في المائة عن الذروة. This is an order of magnitude quoted in an economic analysis, not a homogeneous national index that can now assess each neighbourhood.

والتمييز بين الاتجاه العام وحالة سلعة معينة هو تمييز حاسم. والزيادة التي يغذيها رأس المال الخارجي يمكن أن تخلق أسعارا حقيقية للمعاملات في القطاعات المنشودة. ولا تضمن أن تستوعب إيرادات بقية السكان جميع الإنتاج. بل إن النجاح التجاري لبعض البرامج قد يشجع مقدميه الآخرين على تكرار منتج لزبائن محدودين.

وتصبح الفجوة أكثر وضوحا عندما يصبح التمويل شحوبا أو ينسحب المستثمرون. الأسطح المبنية موجودة بالفعل، لكن ملف الطلب تغير. A large unit does not immediatelyly transform into several affordable housing units. The length of construction and the immobility of the land make the adaptation slower than in a trade able to quickly modify its assortment.

تحويلات لتوقعات أسعار الأراضي إلى السلسلة بأكملها

ثمن الأرض يأتي قبل ثمن الشقة ويقوم المروج بحساب ما يمكن أن يدفعه مقابل سلعة على أساس مناطق قابلة للتسويق، وتكاليف البناء، والتمويل، والضرائب، والتأخيرات، والمبيعات المتوقعة. وإذا اعتبر ارتفاع الأسعار في المستقبل، فإنه يمكن أن يقدم المزيد لمالك الأرض. وبعد ذلك تصبح المعاملة الباهظة الثمن مرجعا للقطع المجاورة.

ويمكن لهذا التعليل أن يعمل ما دام المشترون النهائيون يتبعونه. ويصبح الوضع هشاً عندما تظل الأرض مقيّمة على أساس أفضل السنوات في حين أن الأسر المعيشية لا تملك سوى موارد أو ائتمانات أقل. التكلفة التاريخية المدفوعة مقابل الأرض تفسر مقاومة المؤيد للتراجع غير أنها لا تلزم أي مشتري بتغطية هذه التكلفة. فالنفقات السابقة ليست ضمانا للإيرادات المقبلة.

ويصف موئل الأمم المتحدة، في دليله لعام 2021 بشأن الإسكان في لبنان، عدم تسوية دائمة بين خصائص الدخل والأسعار والإمداد. The paper highlights the role of land speculation, external capital and home ownership policies. وتحدى قراءة من شأنها أن تقلل الأسعار المرتفعة إلى مجرد نقص مادي في الأراضي الحضرية.

والغرابة ذات الصلة اقتصادية وجغرافية على حد سواء. ويمكن أن توجد أرض دون أن تُعرض بسعر يسمح ببرنامج يسهل الوصول إليه. وعلى العكس من ذلك، يمكن للمرء الذي يسعى كثيراً إلى الحصول عليه بعد المؤامرة أن يحتفظ بأقساط مبررة بموقعه. وتتمثل الصعوبة في التمييز بين الغرابة التي يدفعها المشترين فعلا وإعادة التقييم التي يحافظ عليها حصرا توقعات أصحاب الأراضي.

ويمكن للآلية أيضاً أن تحد من الاستثمار. وإذا توقع بائع الأرض سعرا لا يستطيع المروج تمويله، ويتوقع المروج أسعار الشقق التي لا تستطيع الأسر المعيشية دفعها، فإن المشروع لن يبدأ. ولا يوجد عرض جديد، ولا صفقة أرضية، ولا انخفاض واضح بالضرورة في الإعلانات. ويظهر الخلاف في شكل ساحة مؤجلة أو مؤامرة محمية.

توسيع نطاق الوصول إلى الائتمانات، لكنه لم يحل جميع الثغرات

ويؤدي الائتمان إلى تحويل الإيرادات في المستقبل إلى قدرة شرائية فورية. وهو يسمح للأسرة المعيشية بتمويل مسكن دون أن يكون لها السعر الكامل في يوم التوقيع. وقد يؤدي تمديد فترة القرض أو تخفيض معدله إلى تخفيض المدفوعات الشهرية. This mechanism really opened up access to property to part of the Lebanese middle classes.

ويصف موئل الأمم المتحدة توسعا في التمويل المعين بين عامي 1999 و 2018. The guide reports over 130,000 housing loans outstanding in 2018, with an outstanding amount of 12.88 billion, usually subsidized. وتلاحظ أيضاً أن الأسر المعيشية ذات الدخل المنخفض أو غير النظامي لا تزال مستبعدة إلى حد كبير من هذه المخططات.

ولذلك ينبغي تجنب طريقين مختصرين. أولها تقديم جميع القروض كعملية غير ضرورية: فقد حصلت الأسر على سكن ودفعت قرضها. والثاني هو النظر في زيادة التمويل كدليل على أن الأسعار أصبحت مستدامة. وعندما يظل العرض المكيَّف محدوداً، يمكن العثور على جزء من القدرة الشرائية الإضافية في أسعار الأراضي أو المساكن.

ثم تخفض الإعانة المبلغ الشهري في مرحلة ما، ولكنها لا تحل بالضرورة مسألة السعر الإجمالي. ويمكنها أن تساعد الأسرة وتدعم في نفس الوقت القيمة التي يطلبها البائع. ويتطلب قياس فعاليته النظر إلى من يستفيد من القروض، وما هي فئات السلع التي يتم شراؤها، وكيف تتغير الأسعار بجودة مماثلة. The number of loans distributed is not sufficient.

ويتوقف الحصول على التمويل أيضا على المساهمة واستقرار العمالة والضمانات ومدة السداد. وقد تكون لدى أسرتين معيشيتين لهما نفس الدخل الشهري قدرات شرائية مختلفة جداً إذا كان أحدهما يتمتع بادخار عائلي والآخر لا يملكه. والسوق الموجهة بشكل حصري تقريبا نحو الشراء يترك خيارات قليلة لمن لا يستوفون معايير الائتمان ولا يجدون أي إيجار مناسب.

قبل الإنهيار المصرفي، الذين لم يُطلق عليهم الثقوب بالفعل على المطورين

ولا يستند التشخيص فقط إلى تحليلات رجعية. In a study published on 9 March 2019 on 2018, BLOMINVEST describes a large stock of large unsold units. ويرتبط المصرف بالتباطؤ الاقتصادي الذي بدأ في عام 2011، بانسحاب بعض عملاء الخليج الفارين وضعف الطلب المحلي. وبقية المشترين يبحثون عن المزيد من المناطق الصغيرة.

وتبين الوثيقة نفسها 714 60 عملية في عام 2018، أي أقل من 17.44 في المائة سنويا. وشدّد على أثر وقف القروض المدعومة خلال هذا العام وعلى أهمية القروض غير المقيدة على سيولة المروجين. وتقول أيضاً إن البلد لا يملك حساباً دقيقاً وكاملاً للأرصدة غير المبيعة، وقيمتها، والخصوم المحملة.

ولا لبس في الجدول الزمني: إن هذا الوصف يسبق الأزمة المصرفية في خريف عام 2019. وهناك بالفعل صعوبات في التسويق، ومشكلة المناطق الكبيرة، وعدم كفاية المعلومات الموثوقة. وأدى إغلاق الائتمان إلى تفاقم الهشاشة القائمة.

بالنسبة لمطور، اكتملت شقة ولكن لم تباع رأس مال غير مربح ولا تزال هناك رسوم، في حين أن عائدات البيع كانت في نهاية المطاف لتمويل النضج أو موقع جديد للبناء. وإذا انخفض التدفق النقدي، فإنه يمكن أن يقدم خصما أو يرجئ مشروعا أو يتفاوض مع دائنيه. وإذا سمحت حالته بالانتظار، يمكن للمخزون أن يبقى في السوق لفترة طويلة.

وتوضح هذه الردود المختلفة التعايش بين الخصم الواحد وارتفاع أسعار الإعلان. ولا يتخذ البائع المُجبر والمالك الذي ليس له دين القرار نفسه. (أ) عدم كفاية المعاملة المخفضة السعر لتحديد قيمة الحي بأكمله؛ كما أن الإعلان الذي لم يتغير لا يثبت أن السلع الأخرى يمكن بيعها على نفس المستوى.

2019-2021 بيع المزيد لم يعد يعني نفس الشيء

وأفضت الأزمة المصرفية إلى انقطاع إضافي: فالدولار في حساب ما لم يعد يوفر نفس الفرص التي تتيحها الدولارات القابلة للتحويل بحرية. وقد استخدمت العقارات كوسيلة لتحويل التراث. وقد اشترى بعض المودعين سلعا للخروج من مطالبة مصرفية يصعب رفعها.

ولاحظ البنك الدولي في تقريره الاقتصادي الصادر في ربيع عام 2021 أن مبيعات العقارات تزدهر في عام 2020 لأن الجهات الوديعة تسعى إلى استخدام الأصول التي أصبحت غير قابلة للتحويل. تحليل مصرف (أودي) للقطاع في عام 2021 يصف أيضاً مكان دفع الشيكات المصرفية وتطور متطلبات البائع.

ولذلك ينبغي أن يقترن السعر المعبر عنه بالدولار بسؤال: ما هو الدولار؟ ولم يكن للمبلغ الذي يسوّى عن طريق التحويل الخارجي والمبلغ النقدي والديون المصرفية القديمة نفس شروط الاستخدام. ويمكن أن تؤدي المقارنة المباشرة بين أسعار وجهين دون النظر في اللائحة إلى زيادة أو انخفاض يعكس جزئيا هذا الفرق.

ولم تغير هذه الفترة المبالغ فحسب. أعادت توزيع المواقف ويمكن للبائع أن يقبل شيك لسداد دين في النظام المصرفي. وثمة حاجة أخرى، دون أن يُنفَّذ الدين، إلى توفير الأموال. ويمكن لمشتري بدولارات خارجية أن يتفاوض بشكل مختلف عن الجهة الوديعة التي تسعى إلى تحويل أصوله المحجوبة إلى ممتلكات.

ولذلك، لا يمكن تفسير سنوات من النشاط العالي بعد عام 2019 بأنها العودة التامة للطلب السكني العادي. A real estate act can meet a housing need, investment strategy, debt repayment or asset protection. ويمكن الجمع بين هذه الدوافع، ولكن ليس لها نفس الصلة بالدخل المحلي.

الشواغر وعدم البيع: ما تظهره الدراسات الاستقصائية حقا

A research by the Beirut Urban Lab, presented by the Lebanese Center for Policy Studies in July 2020, focuses on the park built between 1996 and 2018 in municipal Beirut. وشاهد 23 في المائة من المساكن غير المأهولة، أو أكثر من 000 7 شقة. Of these empty dwellings, 65% are unsold and 35% have already been acquired but remain unoccupied.

وهذا التمييز يغير التفسير. السكن غير المبيع يمكن أن يؤثر على التدفق النقدي للبناة وقد يكون السكن الذي يباع ثم يظل فارغا استثمارا يقبل الحائز عدم وجود دخل. ولا يزال كلاهما غير مستخدمين، ولكن الحوافز للبيع أو الإيجار تختلف. ولذلك فإن إضافة المساكن الشاغرة لا يتيح تلقائياً معرفة عدد السلع المتاحة للشراء.

The representative survey conducted by the Beirut Urban Lab in the summer of 2023 in municipal Beirut provides another light. ويقدّر هذا الشاغر بحوالي 20 في المائة من المنتزه، بمعدل 31 في المائة في الجزء الكمالي. وما يقرب من ثلاثة أرباع المساكن الشاغرة التي درست كانت فارغة لأكثر من سنتين. ويلاحظ الباحثون وجود ارتباط بين ارتفاع مستويات الأسعار وارتفاع الشواغر.

ويشير تحديث لقاعدة البيانات، نُشر في آب/أغسطس 2025، إلى أن 43 في المائة من المساكن البالغ عددها 955 1 مسكناً في 208 مباني أُنجزت بين عامي 2019 و2022 كانت شاغرة في الدراسة الاستقصائية لعام 2023. وتتعلق هذه النتيجة بالتشييدات الأخيرة، وليس العاصمة بأكملها. ولا يمكن توسيعه ليشمل البلد بأسره.

This work documents a continuing underutilization of the park and its concentration in some segments. وهي لا توفر مقياساً وطنياً مستكملاً للغير المعلن في عام 2026. كما أنها لا تثبت أن كل شقة فارغة هي فقط لأن سعرها مرتفع جدا. The state of the property, estates, return projects, security, litigation and heritage strategy can occur.

والنتيجة القوية أكثر دقة: إذ يتجاوز عدم التكييف الحالات الفردية ويمكن ملاحظة ذلك في التحقيقات المنتظمة. ويختلف نطاقه وأسبابه وعواقبه حسب فئات الممتلكات. وتمنع الاختلافات في النطاق تحويل المعدلات المتاحة إلى منحنى وحيد للشواغر اللبنانية منذ عام 1996.

ما مدى ارتفاع السعر الذي يمكن أن ينجو من غياب المشترين

السعر هو اقتراح لكي تصبح سعر معاملة، تحتاج إلى مشتري مستعد وقادر على الدفع، وبائع جاهز للقبل، ومعاملة مجدية قانونيا. ويمكن أن يستمر غياب الاتفاق إذا بدا أن تكلفة الانتظار أقل من الامتياز المطلوب.

وتكشف حالة الشقة التي ظهرت ثلاث مرات قيمتها المقدرة القابلة للتحقيق عن اختلاف كبير. وإذا استند هذا التقدير إلى المبيعات القابلة للمقارنة، وحالة الممتلكات والعروض الخطيرة، فإن الإبقاء على السعر المقيد قد يفسر عدم وجود معاملة. غير أنه ينبغي دراسة أساس التقييم هذا. ويجب مواجهة المبلغ الذي يرغب فيه البائع كتقدير معزول بخصائص الممتلكات والمعاملات المماثلة.

وليس للممتلكات قيمة اقتصادية جديرة بالملاحظة بصرف النظر عن شروط بيعها. ومن شأن البيع في غضون فترة عادية، أو في مهمة عاجلة، أو في ممتلكات محتلة أو حرة، أو في حالة توزيع المدفوعات أو في حالة متاحة على الفور، أن ينتج مبالغ مختلفة. وهذا التنوع لا يجعل جميع التقديرات معادلة. وهو يتطلب توضيحا لما يجري قياسه.

ويمكن أيضا أن تصبح مقاومة الإعلانات جماعية. ويعتمد المالك على السعر الذي يطالب به جاره؛ وهي تشير إلى إعلانات مماثلة أخرى. وإذا لم يصادق أي بيع على هذه الإشارات، تُعمم الأسعار بدون معلومات عن إعمالها. أما الصفقات القليلة التي أُبرمت بالفعل، فتصبح ذات أهمية خاصة، ولكن عددها الصغير يجعل المقارنات أكثر صعوبة.

والنتيجة المحتملة هي السوق التي ينتظر فيها البائعون والمشترون امتيازا. والأمل الأول في تحسين الحالة الاقتصادية أو وصول مشتر أفضل تجهيزا. ويحتفظ هذا الأخير بسوائله أو ينتقل إلى أصول أخرى. وتسفر التوترات عن تأخيرات، وزيارات غير ناجحة، ومفاوضات متوقفة، ومخزون لا يتدفق إلا ببطء.

الضرائب تؤثر على تكلفة الانتظار

وفي دراسة عام 2020، يقوم الباحثون في المختبر الحضري في بيروت، التي نشرها المجلس، بتحليل الإعفاءات من الممتلكات الشاغرة في النظام الضريبي اللبناني. وهي توضح أن انخفاض تكلفة الحيازة ييسر الحفاظ على الوحدات الفارغة. كما يوصي تقرير الشواغر لعام 2024 باستعراض الحوافز لإعادة استخدام جزء من المنتزه.

المنطق الاقتصادي مباشر وإذا كان الحفاظ على الشقة الفارغة لا يكلف سوى القليل وإذا كان مالكها يأمل في قيمة فائضة، فإنه قد يفضل الانتظار بدلا من تخفيض سعره أو قبول مستأجر. وقد يغير هذا التحكيم نفقات سنوية إضافية. غير أن أثره يتوقف على مستوى الجذام، وقدرة المالك على الدفع ومصداقية الطلب.

كما يجب أن تتناول سياسة إعادة الاستخدام الاستثناءات. ولا تدخل وحدة غير مأهولة بالسكان، أو نزاع عقاري، أو العمل اللازم، أو استحالة الوصول، في نفس الحالة التي تكون فيها المساكن المتاحة فارغة لأسباب تتعلق بالتراث. فبدون جرد موثوق به وبدون إجراء للتحدي، يمكن أن يصيب نظام مصمم تصميما ضعيفا أكثر الحالات هشاشة أو بيانات متعددة يصعب السيطرة عليها.

ولذلك، فإن المسألة لا تقتصر على المطالبة برسوم إضافية. وهو يركز على اتساق الحوافز: ما الذي يكلفه الحفاظ على سكن فارغ، وما هي تكلفة الإيجار، وما هي المخاطر القانونية أو المادية التي يتعامل معها المالك؟ ولا تحل الضرائب المفروضة على الشواغر محل عدالة الإيجار الوظيفي أو العقود الواضحة أو الدعم الأسري.

الدخل غير الممول لا يُكرر الطلب المذيب

وقد أزالت الأزمة المصرفية قدرا كبيرا من القدرة المالية التي تربط إيرادات المستقبل بالمشتريات الجارية. وفي استعراض الاقتصاد الكلي الذي أجراه مصرف لبنان في كانون الأول/ديسمبر 2025، أفاد بأن جميع القروض المصرفية زادت من 58.1 بليون دولار في كانون الثاني/يناير 2019 إلى 5.2 بليون دولار في نهاية عام 2025. This total is not limited to housing. ويعكس انكماشها أيضا المدفوعات ذات الصلة بالتبادل والتغييرات في التقييم.

ولاحظ المنشور نفسه حدوث انتعاش محدود في مبلغ الائتمانات والسلف في الصناديق الجديدة: 794 مليون دولار في نهاية عام 2025، مقابل 418 مليون دولار في السنة السابقة. وتشير إلى أن هذه القناة لا تزال متواضعة. ولذلك، من غير الصحيح القول إنه لا توجد قروض، لأنه سيكون من المضلل أن نرى استعادة التمويل العقاري الجماعي.

وقد يكون للأسرة المعيشية دخل كاف لدعم دفع مبلغ شهري معقول، وقد لا يكون لها رأس المال اللازم للشراء النقدي. فبدون المقرض، لا بد من أن يشمل الفرق بين مدخراته والأسعار المحملة خلاف ذلك: مساعدة الأسرة، وبيع أصول أخرى، أو مساهمة خارجية، أو سكن أرخص. ولا تزال الأسر المحرومة من هذه الفرص مستبعدة حتى إذا كانت فرص عملها مستقرة.

وعلى العكس من ذلك، قد يواصل المشتري ذو السيولة الشراء في قطاع مرغوب فيه. The presence of these operations does not prove that the price is accessible to the local population. وهو يشير إلى أن جزءاً بعينه يتلقى التمويل. ويمكن لعمليات نقل الشتات والأصول الخارجية أن تدعم بعض الأسواق دون حل مشكلة أولئك الذين يعيشون فقط من الدخل والوفورات المتولدة في لبنان.

سعر الإيداع والسعر الحقيقي والقيمة القابلة للتحقيق: ثلاث قراءات للفصل

اللغة الشائعة غالباً ما تُسمي « ثمن حقيقي » المبلغ الذي سيوافق عليه المشتري فعلاً وفي الاقتصاد، يشير السعر الحقيقي عادة إلى السعر الاسمي المعدل لمؤشر الأسعار. ويجب فصل كلا المفهومين. وتتعلق المناقشة الأولى بإعمال عملية البيع؛ والثانية بشأن القوة الشرائية للمبلغ الذي تم الحصول عليه.

ولا يزال السعر المعبر عنه بالدولارات هو السعر الاسمي. وبغية دراسة ما هو ممكن للاستهلاك في لبنان، هناك حاجة إلى تضخم يتناسب مع النفقات المحلية وتحويل المبالغ بطريقة متسقة. ولمقارنة الاستثمار بالسلطة الشرائية للأسرة المعيشية التي تعيش في مكان آخر، قد تكون السلة ذات الصلة مختلفة. ويجب أن يتبع اختيار المفك السؤال المطروح، وليس العملة التي تم إدخالها في الإعلان.

كما أن دخل الأسرة المعيشية يوفر معلومات عن ما يمكن تمويله، ولكن لا يحدد قيمة جميع المساكن بمفردها. يمكن أن تكون الشقة باهظة الثمن لمعظم المقيمين بينما تجد مشترياً خارجياً. The structural problem arises when production and valuation are concentrated on this clientele while the housing needs of the rest of the population remain unanswered.

الإيجارات تعطي نقطة مقارنة أخرى وهي تجعل من الممكن تقريب سعر الأصول من إيراداتها المحتملة عن طريق خصم النفقات والصيانة والشواغر والمخاطر. وقد يشير انخفاض العائدات إلى ارتفاع سعر إيرادات الإيجار. غير أنه لا يكفي وضع خصم عالمي: فبعض المشترين يقدرون أيضاً الاستخدام الشخصي أو النقل أو الموقع النادرة.

لماذا السكن الفارغ يمكن أن يتعايش مع نقص

وتشكل احتياجات الإسكان والطلب الملموس واقعين متميزين. ويمكن للأسر المعيشية أن تبحث عن سقف دون أن تكون قادرة على دفع ثمن السلع المعروضة. والمخزون المتاح في فئة باهظة التكاليف لا يلبي تلقائياً طلباً للحصول على سكن صغير أو إيجار مستقر أو قريب من العمل.

ويضيف التكوين المحلي قيدا. ولا تحل الشقة الفارغة في منطقة بعيدة عن العمل، التي تفتقر إلى الخدمات أو تتعرض للخطر، على الفور محل سكن يمكن الوصول إليه بالقرب من العمل. السطح يحسب أيضاً ويمكن أن تظل تكاليف وحدة كبيرة مرتفعة حتى لو بدا سعرها للمتر المربع جذابا. وتتوقف إمكانية تقسيمها على الهيكل واللقب والقواعد المنطبقة.

فالصراعات تعزز هذا التجزؤ. They can destroy housing in some areas, move demand abruptly to others and raise some rents while goods for sale remain without a buyer. ولا تملك الأسرة التي تسعى إلى إقامة فورية نفس الأفق ولا نفس الوسائل التي يملكها المستثمر. ولذلك فإن وجود شقق خالية لا يلغي شدة أزمة التشرد.

وتتجاوز التكلفة الجماعية لعدم التكيف المبيعات المفقودة. وهي تشمل رحلات أطول، ومشاريع أسرية مؤجلة، ونفقات الصيانة غير المستخدمة، والصعوبات التي تواجهها الشركات في اجتذاب الموظفين إلى أماكن عملهم. A housing policy must look at the use of the park as well as its heritage value.

ما يمكن أن يعيد التجارة الأكثر شفافية

والأولوية الأولى هي الإحصاءات. There is a lack of regular measurement of the stock offered for sale, delays in marketing, withdrawals of advertisements and the difference between price charged and price signed. ومن شأن رصد الممتلكات وطريقة الدفع من جانب الأحياء، والسطح، أن يساعد على تجنب أن تكون الإشارات تتألف أساسا من إعلانات لا تتحقق.

وينبغي أن يقارن الرقم القياسي للأسعار المساكن المماثلة أو يتتبع إعادة بيع نفس السلع، مع شرح حدودها. وتؤدّي القيم المجمّعة للمساحة ومتوسط المبالغ لكل فعل مهام أخرى. فإخضاعها كمؤشر للأسعار يضعف التشخيص وقد يكون لها توقعات لا أساس لها.

والأولوية الثانية هي المالية. وتقتضي إعادة الائتمان المستدام من المصارف القادرة على الإقراض، وصحائف الميزانية السليمة، والتقييم الموثوق به للإيرادات الجانبية والقابلة للتنبؤ بما فيه الكفاية. ومن شأن إعادة توزيع القروض دون التعامل مع هذه الظروف أن يؤدي إلى تغيير المشكلة. وينبغي تقييم معونة الاحتياز على أساس الأسر المعيشية التي تُخدم فعلاً وتُتاح لها المساكن.

وتتعلق الأولوية الثالثة بالإمدادات. ويمكن أن يكون إطلاق الوحدات المعيشية، وتكييف بعض المناطق الكبيرة حيثما أمكن، ودعم التجديد وتنويع استمارات الوصول، أكثر فائدة من زيادة المباني بشكل عشوائي. ولا تقتصر الاحتياجات على الملكية الفردية. ويمكن لحلول الإيجار الموثوقة والترتيبات الجماعية أن تكمل عملية الشراء دون أن تتظاهر بأنها تحل محل استجابة واحدة.

وأخيرا، يجب التمييز بين الاعتراف بالخسائر المحتملة والبحث عن انهيار الأسعار. ومن شأن التصويب الحاد أن يُعاقب أيضاً الأسر المعيشية التي تمثل مساكنها معظم الثروة. والهدف من إنشاء سوق وظيفية هو جعل السلع المتاحة أقرب إلى الاستخدامات والتمويل الفعليين، مع المعاملات المستنيرة والمخاطر الموزعة بوضوح.

القفل لا يقاس فقط بسعر الإعلان

إن محفوظات أواخر التسعينات، والصعوبات التي تواجهها الوحدات الكبيرة قبل عام 2019، والتحقيقات المتعلقة بالشواغر، والهبوط الأخير في المبيعات، ترسم تاريخا طويلا. وقد قام لبنان ببناء وتمويل وصيانة جزء من أسطوله على التوقعات التي لا تتطابق دائما مع إيرادات المشترين واحتياجاتهم وسيولتهم.

والنتيجة هي أن جميع البضائع لا تبالغ في تقديرها بنفس المبلغ ولا أنها ستخضع جميعها لنفس التصويب. وللبلاد أسواق مختلفة، أكثر أو أقل، أصحاب مقيدون ومشترون غير متكافئين جدا. ولكن الحفاظ على سعر مرتفع لا يمكن أن يؤخذ وحده لإثبات القوة.

وعندما لا تعثر الممتلكات على مشتري، تفتقد المعلومات الاقتصادية من الإعلان: السعر الذي يمكن أن يتم فيه التبادل. If this gap persists on a large scale, tensions accumulate over time, unsold, vacancy and access to housing. وفي هذه المؤشرات، وكذلك في القيم التي تظهر، يجب البحث عن واقع سوق العقارات اللبنانية.