العقارات في لبنان: القيمة التي لا تزال تدفعها الأسعار للاعتراف

ولا تظل العقارات اللبنانية باهظة الثمن لأن البلد يفتقر ببساطة إلى الأرض أو لأن اللبنانيين سيكون لديهم تفضيل ثقافي غير قابل للتجاوز على الحجر. وظل هذا النظام مكلفاً لأن نظاماً مصرفياً ونقدياً وضريبياً وسياسياً قد منع، على مدى عشرين عاماً تقريباً، من الوفاء بالدخل الحقيقي لمن يفترض أن يشتريهم.

ولم تبدأ أزمة العقارات في تشرين الأول/أكتوبر 2019. وفي مطلع عام 2011، كانت المبيعات تتباطأ، وكان جرد الشقق غير المبيعة آخذا في الازدياد، وكان المطورون يجدون صعوبة متزايدة في التصرف في مناطق كبيرة بُنيت خلال السنوات الأولى. ولم تخلق الأزمة المصرفية هذا الاختلال. وقد أزالت الآليات لإخفاء ذلك.

وحتى اليوم، لا يزال من الصعب قياس التصويب. والأسعار التي تظهر هي في كثير من الأحيان تلك التي يرغب المالكون في الحصول عليها، وليس الأسعار التي يوافقون عليها فعلا. وتنطوي بعض المعاملات على بضائع خاصة جدا، في الأحياء الملتمسة، تشتريها المغتربين. الائتمان العقاري كاد أن يختفي ولا يتم عادة إعادة تسويق المساكن الشاغرة. وما زالت المصارف والمروجين الذين يواجهون صعوبات تؤجل الاعتراف بخسائرهم كلما أمكن ذلك.

والنتيجة هي سوق غريبة: حيث يمكن للمجلد أن يعود لبضعة أشهر دون أن تسترد القوة الشرائية المحلية؛ وقد تبدو الأسعار مستقرة مع انخفاض قيمتها الحقيقية؛ ويمكن للشقة أن تحافظ على سعر اسمي مرتفع بينما تبقى غير مسبوقة ولا تنتج أي دخل تقريبا.

عقد البنك جعل الطلب

وفي الفترة ما بين أوائل العقد الأول من القرن العشرين وأوائل عام 2010، شهد لبنان زيادة كبيرة في العقارات. ووفقاً للتقديرات المتاحة، تشير التقديرات إلى أن سعر السكن قد تضاعف ثلاث مرات تقريباً بين عامي 2003 و2013، في حين يُقدَّر أن سعر الأرض قد ازداد بنحو سبع مرات بين عامي 2005 و2012. وهذه الزيادة لا تقابل زيادة مماثلة في الإنتاجية أو الأجور أو النمو السكاني بقوة كافية لشرحها.

وقد أمكن ذلك أولا بفضل الاستقرار الواضح للكتاب. وقد أعطى معدل 507.5 1 جنيها استرلينيا لكل دولار انطباعا بأن الدخل والوفورات وأسعار العقارات بالدولار تستند إلى أساس متين. وما دامت المصارف تجتذب ودائع نقدية أجنبية كافية، يمكن الدفاع عن هذا التكافؤ. وتقترض الأسر المعيشية أكثر من خمسة عشر عاما أو عشرين عاما أو ثلاثين عاما في بعض الأحيان على افتراض أن دخلها في المستقبل سيظل قابلا للتنبؤ نسبيا.

The banking system fed demand through two channels. قام بتمويل المشترين، ولكن أيضاً المروجين. ومن ثم يمكن البدء في المشاريع حتى قبل بيع جميع الشققق. وعندما يظل السكن في السوق، نادراً ما يكون للبنك مصلحة في التسبب في انخفاض سريع في سعره: وكان من شأن هذا الانخفاض أن يقلل من قيمة ضمان القرض الممنوح للمروج، وأن يشترط على المؤسسة الاعتراف بالخسارة.

والعلاقة بين المصارف والمروجين لا تستند بالضرورة إلى الاحتيال. وكان ذلك نتيجة لمجتمع مصالح محاسبية. ويحتاج المطور إلى وقت للبيع دون كسر الأسعار؛ ويحتاج المصرف إلى الأصول للحفاظ على قيمة عالية بما فيه الكفاية في حساباته. وما دامت الفوائد تُدفع أو تُعاد تمويلها أو إعادة هيكلتها، فإن المشروع يمكن أن يظل صالحاً رسمياً حتى لو تدهورت أرباحه الاقتصادية.

وقد مددت القروض المدعومة الحركة. وقدرت رابطة بنوك لبنان أن أكثر من 000 132 أسرة معيشية منخفضة الدخل ومتوسطة الدخل تلقت أكثر من 13 بليون دولار من القروض المعانة. ووفرت المؤسسة العامة للإسكان ما متوسطه 000 5 قرض سنويا تقريبا، وموّلت نحو 000 76 أسرة بحلول نهاية عام 2017. وكان الحد الأقصى لبعض القروض هو ٢٧٠ مليون جنيه استرليني، أي حوالي ٠٠٠ ١٨٠ دولار بالمعدل الرسمي، بسعر فائدة قدره ٣,٧٤ في المائة.

ورفعت الحدود القصوى للأجهزة الأخرى أعلى بكثير. وفي عام 2017، رفع تعميم من مصرف لبنان الحد الأقصى لبعض القروض السكنية المدعومة التي وزعتها المصارف التجارية من 800 مليون جنيه استرليني إلى 1.2 بليون جنيه استرليني، أو ما يقرب من 000 796 دولار بالمعدل الثابت لذلك الوقت. ويمكن أن تمول المصارف نسبة تصل إلى 75 في المائة من قيمة الممتلكات. ولم يعد الأمر مجرد مسألة مساعدة الأسر المعيشية المتواضعة على شراء مساكن عادية: فجزء من الخطة يدعم أيضا عمليات اقتناء باهظة التكلفة نسبيا.

وفي عام 2018، استهلك في حوالي شهر ظرف جديد قدره 500 مليون دولار أتاحه مصرف لبنان. وعندما عُلقت الإعانات، فقد القطاع فجأة عنصرا أساسيا من عناصر مطالبته. ولم تكتشف السوق صعوبة جديدة. وكشفت عن اعتمادها على ائتمان انخفض سعره اصطناعيا.

من عام 2015، عمليات مصرف لبنان المسماة « الهندسة المالية » أدت إلى تأخير التعديل. وعرضوا على المصارف عائدات ومبادلات عالية لاجتذاب العملات اللازمة للنظام أو الاحتفاظ بها. وهي لا تمول مباشرة كل موقع، ولكنها تدعم ميزانيات المصارف والودائع والسيولة العامة التي تعتمد عليها القروض المقدمة للمطورين والمشترين. ومن ثم فإن سعر العقارات مدعوم بآلية مالية أزيلت بشكل متزايد بعيدا عن القدرة الإنتاجية للاقتصاد.

ويضاف إلى ذلك دور المغتربين. وقد دعم نقل المغتربين، والدخل المكتسب في بلدان الخليج، ورأس المال الإقليمي منذ وقت طويل عمليات الشراء في بيروت وميتن وبابدا وكسروان وبعض المناطق الساحلية والجبلية. وكان جزء من هذا الطلب حقيقيا: فقد اشترى المغتربون مساكن أسرية أو أعدوا عائدا أو سعىوا إلى إقامة صلة مع البلد. غير أن المروجين عاملوا في نهاية المطاف هذه العميلة، أكثر ملاءة من السكان، كما لو كانت تمثل الطلب العادي.

قصة ندرة التربة فعلت الباقي بيروت مدينة كثيفة، ومؤامر البناء محدودة، وتتركز ملكية الأراضي. هذا يبرر علاوة في بعض الأرباع غير أن هذا لا يكفي لشرح زيادة أسعار الأراضي بنسبة 600 في المائة في السنوات القليلة، لا سيما عندما تظل آلاف المساكن المكتملة فارغة. إن التضاريس نادرة بالمعنى الفيزيائي؛ غير أنه ليس لها قيمة غير محدودة. وتتوقف قيمتها على الدخل الذي يمكن أن ينتجه السكن المبني عليه أو الثمن الذي يمكن للمشتري المذيب أن يدفعه.

وأخيرا، تشجع الضرائب على الاحتفاظ بالموظفين. ويمكن للمالك أن يحتفظ بسكن فارغ في انتظار زيادة في المستقبل دون الحاجة إلى تحمل تكلفة سنوية عالية بما يكفي لإجباره على البيع أو الإيجار. وأدت الإعفاءات والضعف في فرض الضرائب على المساكن الشاغرة إلى تحويل المباني بأكملها إلى احتياطيات قيمة. تقدير لبيروت قدّر خسارة المدينة في الأرباح بأكثر من 33 مليون دولار وفقدان الولاية المركزية بحوالي 100 مليون دولار وتوجد تقديرات أعلى ولكنها تستند جزئيا إلى إعلانات الشواغر المفرطة من أجل تخفيض الضرائب؛ ومن ثم فهي تقيس أيضا مدى التهرب الضريبي.

أزمة مفتوحة من عام 2011، مخبأة حتى عام 2019

وكان التراجع ملحوظا قبل إفلاس النظام المصرفي بوقت كاف. وارتفع عدد المعاملات العقارية من نحو 984 82 في عام 2011 إلى 248 64 في عام 2016، وهو ما يمثل انخفاضا بنسبة 22.5 في المائة. الأسعار التي ظهرت قاومت وهذا الاختلاف بين المجلدات والأسعار هو تقليدي في سوق يمكن للبائعين أن ينتظروا فيها: يبدأ التصويب باختفاء المشترين، وليس بتخفيض فوري للإعلانات.

وفي عام 2015، كان متوسط سعر الشقة الجديدة في الطابق الأول في بلدية بيروت لا يزال يقدر بـ 720 3 دولارا للمتر المربع. وبلغ متوسط المساحة السطحية 238 مترا مربعا، بسعر يناهز 000 885 دولار. وفي وسط المدينة، بلغ المتوسط 679 6 دولارا للمتر المربع مقابل 331 مترا مربعا، مما جعل الشقة النموذجية أعلى من 2.2 مليون دولار.

وتبين هذه الأبعاد أحد أخطاء الفترة. وكان هذا العرض موجها نحو مناطق كبيرة وإلى القطاعات المتوسطة والكمالية، لأن ارتفاع أسعار الأرض والكلفة المالية دفعا المروجين إلى زيادة دوران كل وحدة. غير أن العميل المحلي القادر على شراء شقق من 250 مترا مربعا إلى 350 مترا كان محدودا بالفعل. وعندما تباطأت رأس المال الخليجي وضُبطت القروض المدعومة، أصبح من المستحيل التصرف فيها بشكل طبيعي.

وفي عام 2018، كان هناك حوالي 600 3 شقة جديدة غير معبودة في بيروت. وقُدرت القروض المقدمة للمطورين والمشترين العقاريين بنحو 24 بليون دولار، أو أكثر من ثلث الائتمان المصرفي للقطاع الخاص. The Legacy One project, with $250 million to buy over 200 unsold housing units, did not even account for 10% of the estimated stock in the capital. ويمكن لهذا النوع من المبادرات أن يحدد مؤقتا بعض المروجين؛; ولم يتمكن من استعادة الجدارة الائتمانية للطلب.

The first five months of 2018 had 22,707 transactions, down 21% year-on-year. وانخفضت قيمتها المبلغ عنها، التي تبلغ نحو 3.2 بلايين دولار، بنسبة 15.6 في المائة. ومرة أخرى، كان انكماش الأحجام أوضح من انكماش القيم. وكانت الشقق التي لا تزال تباع في كثير من الأحيان أفضل الأماكن أو الشقق التي قبل البائع من أجلها خصما غير مرئي في الأسعار المنشورة.

إفلاس سيفكو في مايو 2018 هو أحد أوضح رموز هذه الأزمة قبل عام 2019 وقد وضع الفريق مشاريع تقدر قيمتها الإجمالية بنحو بليوني دولار. وتعرض نحو 600 مشتر في عدة برامج، منها بانوراما في مار روكوز وسويتس فكرا وسانت توماس في ناباي. وكان لدى البانوراما نحو 270 زبونا؛ وكان بعضهم ينتظرون شقتهم لعدة سنوات عندما أُعلن عن اكتمال المشروع بنسبة 90 في المائة تقريبا.

وقد اكتشف المشترون الذين دفعوا بالفعل الكثير من الثمن أن الرهون المصرفية تمنع تسليم الأوراق المالية. وفي بعض الأنظمة المقترحة، كان سيطلب منها دفع مبلغ إضافي قدره 000 10 دولار للسماح برفع الرهن العقاري والتسجيل. واتهم العملاء وممثلوهم بالإفلاس الاحتيالي؛; they must be reported as accusations, not as a definitive judicial qualification. ولكن القضية تكشف عن المشكلة الاقتصادية الرئيسية: وقد أحدثت السلف المقدمة من المشترين، والقروض المصرفية، وضمانات الرهن العقاري، وتمويل مشاريع أخرى تشابكاً لم تكن فيه الشقة المدفوعة بالضرورة أصولاً خالية من أي دين.

(سايفكو) لم يكن حادثاً معزولاً في سوق صحية وقد أظهر خريفه أن المروج يمكن أن يظهر أرضا ومشاريع ذات قيمة عالية في الوقت الذي يفتقر فيه إلى السيولة ويعجز عن إنجازها. وأظهرت أيضا أن القيمة الدفترية للمشروع تتوقف على الأسعار التي لم تُختبر بعد من أجل المبيعات السريعة.

ساعدت المصارف على تأجيل هذا الإختبار. When they recovered real property in settlement of claims, the law normally provided for resale within a short time. ولكن العلاج التنظيمي تم تخفيفه. وبالنسبة لبعض الأصول التي تم الحصول عليها في تسوية القروض غير المنجزة اعتبارا من تشرين الأول/أكتوبر 2015، يمكن تمديد الموعد النهائي إلى 20 سنة. ولذلك، فإن المصرف ليس ملزما بالضرورة بالتسويق الفوري للأصول المضبوطة. الأسهم الزائدة يمكن أن تبقى بعيدا عن نظر الجمهور، حماية الأسعار ولكن ليس القيمة الاقتصادية.

انهيار البنك، العقارات تصبح آمنة

وفي عام 2019، غيرت الضوابط المصرفية غير الرسمية وظيفة العقارات. ولم يعد الإسكان مجرد استثمار أو عقار استخدام. وأصبحت إحدى الطرق القليلة لتحويل الإيداع غير الميسر إلى أصول ملموسة.

الاستحقاق ضروري وظلت أسعار العقارات اللبنانية مرجعية بالدولار الحقيقي. ولا يزال المبيعون مسببين في القيمة الدولارية، وكثيرا ما يقارنون ممتلكاتهم بما يعتقدون أنه سعرهم النقدي. ما تغير هو وسيلة التسوية. بين عامي 2019 و 2022، تم دفع العديد من المعاملات من خلال شيكات مصرفية مأخوذة من ودائع الدولار المحجوبة.

وعُدّل المبلغ على الشيك إلى خصم الدولار المصرفي. وإذا أراد البائع أن يحصل على قيمة اقتصادية قدرها 000 100 دولار وإذا كان دولار مصرفي لا يساوي سوى 25 سنتا نقدا، فيمكنه طلب شيك قدره 000 400 دولار. هذا لا يعني أن الشقة تساوي 400 ألف دولار وظل سعرها المرجعي الاقتصادي يناهز 000 100 دولار، وربما زاد بقسط من التعويض عن المخاطر وحالات التأخير والصعوبات في استخدام الشيك.

وهذا التمييز ضروري لتفسير الإحصاءات. وفي عام 2021، بلغت القيمة الاسمية للمبيعات المسجلة 15 بليون دولار. ولم تحقن في الاقتصاد 15 بليون دولار جديدة. وتمثل نسبة كبيرة في الودائع المصرفية المفقودة المحولة إلى الحجارة مع معامل قيمتها النقدية عدة مرات.

بالنسبة للمودعين الذين فعلوا ذلك في وقت مبكر بما فيه الكفاية، يمكن للمعاملة أن تحد من الخسارة. وبالنسبة لبعض المقترضين، أتاح ذلك أيضا سداد الديون باستخدام دولارات مصرفية مخفضة القيمة. وخفضت المصارف حافظة قروضها وستردت أحيانا ديونها. وبالتالي فإن سوق العقارات تستوعب جزءا من الأزمة المصرفية، ولكن بسعر الخلط الكامل بين المبلغ المصرفي وأسعار العقد والقيمة الدولارية السائلة.

وفي الفترة من تموز/يوليه 2022 فصاعدا، فرض مصرف لبنان شرطا بأن تباع المباني التي تحتفظ بها المصارف بدولارات جديدة أو باوند محسوبة بالمعدل التنظيمي المنطبق. وبشكل أعم، تَحوّلَ السوق تدريجياً إلى الأنظمةِ في « الدولارِ الجديدِ. » وقد أزال هذا بعض الوهم الذي خلقه الشيكات المصرفية. وهي لا تعيد الائتمان ولا تجعل الأسر المعيشية أكثر ملاءة.

ولا يزال النظام المصرفي معسرا للغاية. وقبل الأزمة، تجاوزت القروض المقدمة إلى القطاع الخاص 50 بليون دولار. في نهاية عام 2024 حافظة قروض البنك كانت فقط 5.5 بليون دولار، بنسبة 97.7 في المائة. ولا تزال الودائع تصل إلى نحو 88 بليون دولار، وبلغت قيمتها 99.1 في المائة بالدولار، ولكن الجزء الأكبر منها لا يطابق الدولارات المتاحة بحرية. وقد حجبت تقديرات السوق في عام 2025 الودائع المصرفية حوالي 84 بليون دولار، مقارنة بحوالي أربعة بلايين من الودائع الجديدة. وهذا الانهيار ليس سلسلة رسمية موحدة من بنك لبنان، ولكنه يعطي درجة من عدم التماثل.

وقُدرت بالفعل الحفرة المالية بأكثر من 70 بليون دولار في عام 2022. ومن المرجح أن تكون أعلى اليوم وفقا للطريقة المستخدمة، والخسائر المتراكمة، والخصوم المحتفظ بها، والقيمة المنسوبة إلى الأصول العامة. وفي شباط/فبراير 2026، ما زال صندوق النقد الدولي يعتبر أن مشروع القانون المتعلق بتحقيق الاستقرار والانتعاش الماليين ليس إلا خطوة أولى وينبغي تحسينه. وفي تموز/يوليه 2026، ما زال البرلمان يناقش الإصلاح المصرفي والتنظيم المالي وآلية استرداد الودائع.

هذا المبنى يؤثر مباشرة على العقارات وما دامت الخسائر غير موزعة بين الدولة، ومصرف لبنان، والمصارف، وحاملي الأسهم وواضعي الودائع، يجوز للمؤسسات أن تؤجل بيع جزء من أصولها. وطالما أن المروجين الذين يستهلكون مبالغا في ديونهم لا يصفون أو يعاد هيكلتهم، فإن المباني غير المنجزة أو العقارية لا تزال خارج السوق العادية. ويوجد التصويب، ولكنه لا يزال مرفقا جزئيا في الميزانية العمومية.

وعزز الانهيار المصرفي أيضا تفضيل لبناني قديم للحجارة. والعديد من الأسر المعيشية لم تعد تعرف كيف تنقذ. ودمر المصرف الثقة؛ ولا يمكن للكتاب أن يكون احتياطيا ذا قيمة طويلة الأجل؛ فالاستثمارات المالية المحلية نادرة؛ والاحتفاظ بالتذاكر في المنزل خطر. ثم تظهر الشقة كشكل من الأمان، حتى لو كانت فارغة ولا تعود شيئا.

وهذا السلوك يدعم الثمن، ولكنه لا يخلق طلبا على الاستخدام. أي شخص يُمْكِنُ أَنْ يَشتري الشقةَ لحماية 200،000$ بدون نيةِ أَنْ يَعِيشَ أَو يُستأجرَه. وبالتالي، فإن الوحدة الإضافية لا تستجيب لزيادة عدد الأسر المعيشية أو لنقص الإيجار. إنه يسحب المال فقط من التداول.

وقد أدى تطور الاقتصاد النقدي إلى تفاقم الظلم. ويقدر البنك الدولي حجم الاقتصاد اللبناني نقدا بنحو 6.05 بلايين دولار في عام 2021، أو 26.2 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي، ثم بمبلغ 9.86 بلايين دولار في عام 2022، أي ما يقرب من 45.7 في المائة من الناتج المحلي الإجمالي. وكلما زادت المدفوعات النقدية وغير المصرفية، ازدادت صعوبة تحديد مصدر الأموال، والمستفيد الاقتصادي الحقيقي، والسعر المدفوع فعلا.

وهذا هو المكان الذي تدور فيه مسألة غسل الأموال. ومن الواضح أن العقارات لا تمول فقط من الأموال غير المشروعة. غير أنها وسيلة مناسبة بشكل خاص لتكاملها: فالكميات مرتفعة، والمعاملات غير متكافئة، ويمكن للشركات أن تخفي المستفيد الحقيقي، كما أن تقييم الممتلكات ذاتي بما يكفي لشرح الاختلافات الكبيرة.

The 2023 evaluation of FATF and MENAFATF classified the exposure of the Lebanese real estate sector at a moderate level, while noting several weaknesses. ولم يبلغ سماسرة العقارات عن أي تقارير عن المعاملات المشبوهة بين عامي 2017 و 2021، على الرغم من أن البلد كان يمر بتفجير مستوطنات غير عادية ودولار نقدا. ولم يقدم الموثقون سوى القليل من التقارير ولا تزال المعرفة بالمالكين المستفيدين غير كاملة.

إشارات التبيض التقليدية تشمل الشراء فوق السوق، عدم اكتراث المشتري بالإنتاج أو السعر، البقايا المتعاقبة، واستخدام الهياكل التي تعقد تحديد المالك الحقيقي. ومع ذلك، فإن السوق الشاذة بالفعل، التي يمكن أن تتضخم فيها الأسعار المبلغ عنها بالشيكات المصرفية، تجعل هذه الإشارات أكثر صعوبة في عزلها.

وقد أُدرج لبنان في القائمة الرمادية لفرقة العمل في تشرين الأول/أكتوبر 2024 ولا يزال مدرجا في القائمة في حزيران/يونيه 2026. ويمثل التغيير في السرية المصرفية الذي جرى التصويت عليه في نيسان/أبريل 2025، مع مرور 10 سنوات على الدخول بأثر رجعي في ظروف معينة، تغييرا حقيقيا. غير أنه لا يكفي القيام فورا بتنظيف عقود من المعاملات والحيازة عن طريق المستعارات أو الشركات. وقد جعل التغيير إلى دولار جديد السوق أكثر قابلية للقراءة؛ ومن ناحية أخرى، فإن أهمية النقدية قد تجعل مصدر رأس المال أقل شرعية.

عدد كبير جدا من المنازل، أقل سكانا

ولا يمكن فهم السعر على المدى الطويل دون النظر إلى من يفترض أن يحتل الصالح. In this respect, the available indicators are unfavourable.

وقدرت دراسة لبلدية بيروت أن 23 في المائة من المساكن التي بنيت بين عامي 1996 و 2018 كانت شاغرة، أي أكثر من 000 7 وحدة. ولا يزال ما يقرب من 65 في المائة من هذه المساكن غير مسبوقة، وكان 35 في المائة منها فارغة طوعا. وفي أعلى النطاق، يمكن أن تقارب النسبة بين مسكنين.

ولم تحسم الحالة بإغلاق العديد من مواقع البناء. ومن أصل 792 6 مسكناً أُنجزت في الفترة ما بين عام 2015 وعام 2018، كان ما يقرب من 32 في المائة شاغراً في عام 2018. Of the 1,955 dwellings completed between 2019 and 2022, 43% were still vacancy by 2023. تباطأ البناء الجديد بشكل حاد، ولكن الطلب انخفض بشكل أسرع. ولا تزال الوحدات الكبيرة التي تزيد مساحتها على 240 مترا مربعا معرضة بشكل خاص، حيث أنها تركز على السعر الإجمالي الذي يتعذر الوصول إليه بالنسبة لغالبية السكان وتكاليف الصيانة الكبيرة.

بيانات البناء تؤكد الإغلاق المفاجئ وانخفضت تصاريح البناء بنسبة 32.6 في المائة في عام 2019 ومرة أخرى بنسبة 61 في المائة في أوائل عام 2020. وانخفضت عمليات تسليم الأسمنت بنسبة 31.9 في المائة ثم بنسبة 55.7 في المائة. وأعقب ذلك انتعاش جزئي: ففي النصف الأول من عام 2025، بلغت المناطق المأذون بها 2.827 مليون متر مربع، مقابل 2.435 مليون متر في السنة السابقة، أي بزيادة قدرها 16.1 في المائة. وزادت كميات الأسمنت بنسبة 48.6 في المائة إلى 400 851 طن. ولكن بداية من المستوى المنهار لا يعني أن السوق قد استعاد توازنه.

والديموغرافية تجعل التكيف أكثر صعوبة. ولم يجر لبنان تعدادا عاما منذ عام 1932، وهو ما يتطلب قدرا كبيرا من الحذر. ومع ذلك، فإن تقديرات البنك الدولي، التي تشمل اللاجئين وغيرهم من المقيمين، تضع مجموع السكان حوالي 6.47 مليون نسمة في عام 2015 و 5.81 مليون نسمة في عام 2024 و 5.85 ملايين نسمة في عام 2025. ومن ثم فإن الانخفاض الذي حدث منذ منتصف عام 2010 سيقارب 10 في المائة.

والخصوبة، التي تبلغ حوالي 2.2 طفل لكل امرأة وفقا للسلسلة المتاحة، قريبة الآن من عتبة الإحلال. وقبل كل شيء، يؤثر الهجرة على الأعمار التي تشكل عادة الأسر المعيشية وتشتري أول المساكن. In 2024, 38% of Lebanese interviewed by the Arab Barometer said they wanted to leave the country, compared to 26% in 2018. وكان هذا الرقم 58 في المائة للفئة العمرية 18-29 سنة. وبلغت نسبة المتخرجين من التعليم العالي 46 في المائة، مقارنة بنسبة 33 في المائة بين الخريجين الآخرين، بينما أشارت نسبة 72 في المائة من مقدمي الطلبات الأولية إلى الظروف الاقتصادية.

وهذا يعني أن البلد لا يفقد الناس فحسب. يخسر جزءاً من مطالبته العقارية المستقبلية العمال الشباب، الأزواج، المهندسين، الأطباء، المديرون التنفيذيون ومنظمو المشاريع. ولا تعوض الشقة التي يشتريها المغتربون بالضرورة عن هذا الانخفاض. ويمكن أن تظل فارغة لمدة 11 شهراً من أصل 12 شهراً؛; فهو لا يخلق نفس النشاط المحلي الذي تقوم به أسرة معيشية مقيمة، ولا يدعم المتاجر بطريقة مستدامة ولا يستوعب عرض الإيجار العادي.

ولا تزال عمليات نقل الشتات كبيرة: إذ أن حوالي 6.7 بلايين دولار في عام 2023 و 5.8 بلايين دولار في عام 2024، أي بانخفاض بنسبة 13.4 في المائة. ولكن جزء كبير من هذا المال يمول الاستهلاك والصحة والتعليم والمساعدة للأحباء. ويؤدي توطيد الهجرة من جديد والمطالبة العقارية إلى تقدير زائد لعدد المغتربين المستعدين لتحصيل عدة مئات من الدولارات في بلد لا يزال فيه الخطر السياسي والأمني والمصرفي والقانوني كبيرا.

ويراقب الشتات أيضا الأزمة. She knows that a property can remain unsold for a long time, that its security may be subject to a mortgage, that collective services are deficient and that rental returns are low. It no longer automatically pays the price charged on behalf of family attachment. وكثيرا ما يكون للمغتربين الذين يشترون السيولة والمعلومات والخيار الدولي. وهي تقارن بيروت بدوبي، وأثينا، ولارناكا، وباريس، ومونتريال، حيث يمكن أن تكون الأصول أكثر سائلة، وتمول تمويلا أفضل، وتولد إيرادات أكثر قابلية للتنبؤ.

ولذلك فإن جغرافية السوق أصبحت مجزأة للغاية. وفي الربع الأول من عام 2026، ركّزت بعبدا نحو 20.9 في المائة من المعاملات المسجلة، وميتن 14 في المائة، وكيكروان 13.5 في المائة، وبيكا 11.7 في المائة، وطرابلس 11 في المائة. وتعكس هذه النسب سعر الأمان وإمكانية الوصول إليه وتصوره، فضلا عن تفضيل سكني مستدام. وقد أدى استئناف النزاع من 2 آذار/مارس 2026 مرة أخرى إلى تعطيل بعض القرارات: ففي أوقات الصدمة، يكون أولاً المجلدات التي تختفي؛ ولا تسقط الأسعار الاسمية إلا بعد ذلك، عندما لا يستطيع البائع الانتظار أكثر.

ما هو المتر المربع حقا

والمشكلة الأكثر وضوحا هي الفرق بين السعر لكل متر مربع والقدرة الشرائية.

وفي بداية عام 2025، تباينت الأسعار التي لوحظت أو حُمِّلت للإسكان في بيروت تفاوتا كبيرا: حوالي 250 2 دولارا للمتر المربع في كاسكاس، و 500 2 دولار في رأس النبه، و 400 3 دولار إلى 300 4 دولار في مرخائيل، ونحو 500 3 دولار في رأس بيروت، و 000 5 دولار إلى 000 6 دولار في وسط المدينة. ويمكن التفاوض على الشقق القديمة التي تتطلب عملاً رئيسياً حول 000 1 دولار إلى 500 1 دولار للمتر المربع.

وزاد الحد الأدنى للأجر الشهري ليصل إلى 28 مليون جنيه استرليني في آب/أغسطس 2025، أي نحو 313 دولارا بسعر السوق. وقبل الأزمة، كانت تمثل نحو 450 دولارا بالمعدل الرسمي. واحد متر مربع في (كاسكاسكاس) يعادل الحد الأدنى للأجور لأكثر من سبعة أشهر In Ras al-Nabeh, he represents eight. وتبلغ تكلفة الشقة التي تبلغ ١٢٠ مترا مربعا إلى ٢٥٠ ٢ دولارا للمتر الواحد ٠٠٠ ٢٧٠ دولار، أو ما يقرب من ٧٢ سنة من الأجر الأدنى الإجمالي، دون أي نفقات تتعلق بالغذاء أو النقل أو الصحة. بـ 300 ألف دولار سنقترب من 80 سنة.

وحتى بالنسبة للأسر المعيشية التي تتقاضى أجورا أفضل، لا تزال الفجوة كبيرة. وتمثل شقة تبلغ ٠٠٠ ٣٠٠ دولار ٢٥ سنة من الدخل الإجمالي للأسرة المعيشية التي تكسب ٠٠٠ ١ دولار في الشهر؛ و ١٢,٥ سنة لدخل قدره ٠٠٠ ٢ دولار؛ و ٨,٣ سنة ل ٠٠٠ ٣ دولار؛ وخمس سنوات أخرى ل ٠٠٠ ٥ دولار شهريا.

وترى المقارنات الدولية عموماً أن نسبة أسعار المساكن إلى الدخل السنوي الذي يناهز ثلاثة مقارنات مع سوق ميسورة التكلفة. Above 5.1, it is described as severely unaffordable. بل إن زوجين يكسبان 000 5 دولار في الشهر يصلان إلى الشقة البالغة 000 300 دولار، وهي الحد الأعلى لما تعتبره المعايير الدولية قابلة للتحمل. This household already belong to a small minority in Lebanon.

The collapse of real GDP, close to 40% between 2018 and 2022, and the explosion of poverty widened this gap. وفي المحافظات الخمس المشمولة بالدراسة الاستقصائية للبنك الدولي، ارتفع معدل الفقر من حوالي 12 في المائة في عام 2012 إلى 44 في المائة في عام 2022. ومن بين اللبنانيين الوحيدين الذين أجريت معهم مقابلات، 33 في المائة؛; في أككار، حوالي 70٪. وهذه النتائج لا تغطي كامل الإقليم بشكل موحد، ولكنها تجعل فكرة العودة السريعة للطلب المحلي قادرة على دعم الأسعار القديمة أمرا سخيفا.

ولم يعد الائتمان يقلل من الجهد الأولي. ويمكن أن يساعد الحد الأقصى الحالي الذي يقترحه مصرف الموئل والبالغ نحو 000 100 دولار بعض الأسر المعيشية، ولكنه لا يمول سوى ثلث شقة تبلغ 000 300 دولار. ويجب على المشتري أن يجلب الباقي نقدا وأن يثبت قدرته على السداد بالدولار. ولم يعد هناك سوق جماعية قديمة، قدم فيها مصرف ثلاثة أرباع السعر على مدى فترة طويلة.

يجب أن تنظر أيضاً إلى الدخل الذي يولده الخير. Many Lebanese apartments do not generate any rent because they are empty, occupied a few weeks a year or kept pending resale. ومع ذلك، فإنها تحمل اتهامات: الصيانة، والواقي، والمولد، والمصعد، والحراسة، والإصلاح، والتدهور، والضرائب أحيانا. قد تكون عودتهم الصافية صفراً أو سلبياً.

وفي هذه الحالة، لا يتقاضى المال إلا إذا وافق مشتر آخر فيما بعد على دفع المزيد. ولا يتعلق هذا الكسب بخدمات الإسكان أو تدفق الدخل؛ انها مجرد مضاربة. وبالنسبة للأرض غير المستغلة، فإن الغلة الحالية حتى صفر. وتتوقف قيمتها كلية على سعر إعادة البيع في المستقبل.

لنأخذ شقة بـ 300 ألف دولار ونستحق الثناء ألف دولار في الشهر ويبلغ إجمالي إيجارها السنوي 000 12 دولار. وبعد فترات شغور وصيانة ونفقات وإصلاحات، تُدرَج إيرادات صافية قدرها 000 9 دولار. والمستثمر الذي يطالب بعودة صافية قدرها 6 في المائة سيقدر هذا التدفق إلى 000 150 دولار. وفي 8 في المائة، ستنخفض القيمة إلى 500 112 دولار.

وثمة مثال آخر هو شقة تبلغ 000 550 دولار تولد 500 1 دولار من الإيجار الشهري، أو ما إجماليه 000 18 دولار. وبإيرادات صافية قدرها ٠٠٠ ١٤ دولار، تبلغ قيمتها الاقتصادية نحو ٠٠٠ ٢٣٣ دولار بمعدل عائد قدره ٦ في المائة، أي ٠٠٠ ١٧٥ دولار بنسبة ٨ في المائة. وهذه الحسابات هي أمثلة، وليس متوسطات وطنية. غير أنها تبين لماذا يمكن أن يكون السعر على أساس التكلفة التاريخية للأرض أعلى بكثير من القيمة القائمة على الدخل.

وكثيراً ما يقول المؤيدون إن السعر لا يمكن أن ينخفض لأن الأرض والأسمنت والطاقة والمواد المستوردة باهظة الثمن. وينطبق ذلك على تكلفة الاستبدال؛ وهذا لا يحدد سعر السوق. وقد يكون للإقامة مبلغ 000 400 دولار للشقة الواحدة، ولا يساوي سوى 000 250 دولار إذا لم يكن هناك مشتري مذيب أو إيجار يبرر ذلك. ويتحمل التكلفة الشخص الذي بنيها. القيمة تحدد من قبل الشخص الذي يستطيع الشراء.

لذا يمكننا التحدث عن عدة قيم متزامنة وهناك السعر المقيد، والسعر المتفاوض عليه فعلا بالدولارات الجديدة، وقيمة التصفية عندما يجب على البائع أن يغطس بسرعة، وقيمة العائد المخصومة من الإيجار. يمكن فصلهم بعشرات بالمئة.

ولا يوجد مؤشر وطني موثوق به ومستمر بما فيه الكفاية للنص على أن جميع العقارات اللبنانية تتجاوز قيمتها بنسبة مئوية واحدة. As analysis scenarios, ordinary and legally sound housing can be 20-40% less than its price when a sale is actually to be concluded. ويمكن أن تصل الفجوة الاقتصادية إلى 40 إلى 70 في المائة في حالة وجود وحدة كبيرة عالية الجودة وغير قابلة للربح. A project that is incomplete, mortgaged or affected by a security risk may be worth only 20 to 50% of its theoretical value after the costs and risks have been deducted. ولا يلاحظ حدوث انخفاضات وطنية؛; هذه تُقيّمُ النطاقاتَ لتَقَسُّم ما يُخفيهُ سوء السّواء.

ويجب أن تشمل القيمة الحقيقية أيضا التضخم بالدولار. وارتفع الرقم القياسي لأسعار الولايات المتحدة من حوالي 255.7 في المائة في عام 2019 إلى 321.9 في عام 2025، أي بزيادة قدرها 25.9 في المائة تقريبا. ومن أجل الحفاظ على نفس القوة الشرائية التي تبلغ قيمتها ٠٠٠ ٣٠٠ دولار في عام ٢٠١٩، كان ينبغي أن تبلغ الشقة نحو ٠٠٠ ٣٧٨ دولار بحلول عام ٢٠٢٥. وفي حين أن قيمتها الحقيقية لا تزال تبلغ 000 300 دولار، فإن قيمتها الحقيقية لا تبلغ سوى نحو 000 238 دولار في عام 2019: إذ يبلغ الانخفاض الحقيقي 20.6 في المائة. وإذا باعت 000 225 دولار في عام 2025، فإن قيمتها في عام 2019 تبلغ ما يقرب من 000 179 دولار، وهو تصحيح حقيقي بنسبة 40 في المائة.

وهكذا، يمكن للمالك أن يدعي أنه لم يفقد شيئا لأن شقته لا تزال تظهر 300 ألف دولار. وفي الواقع، فقد القوة الشرائية الدولية، وعدة سنوات من العودة، وإذا لم يجد أي مشتر، فإنه جزء من سيولة أصوله. ولا يستحق أي ثمن معلن.

التصويب الذي تم بالفعل لكنه لم يكتمل بعد

The market recovered in 2025. وفي النصف الأول من السنة، سُجلت 297 33 عملية، مقابل 390 16 عملية في السنة السابقة. وعلى مدى السنة ككل، كانت ستبلغ 981 70 دولارا بقيمة تقارب 6.16 بليون دولار. وزاد عدد المعاملات بنسبة 95.1 في المائة وقيمتها بنسبة 112.9 في المائة. وبلغ متوسط القيمة حوالي 741 86 دولارا.

وينبغي قراءة هذه الأرقام بحذر. ويتمثل جزء من التقدم في تجهيز السجلات المتراكمة. وظل متوسط القيمة أقل بكثير من سنوات ما قبل الأزمة، وهو يعكس المعاملات الصغيرة أو الأراضي أو الممتلكات خارج أكثر الأحياء تكلفة. وفي النصف الأول من عام 2025، قُدر مبلغ 735 85 دولارا، وهو أقل بنسبة 31 في المائة من النصف الأول من عام 2019 و 40.6 في المائة من عام 2022.

ولم تكن المشتريات الأجنبية المسجلة على امتداد عام 2025 سوى 485 1 عملية، أي حوالي 2.09 في المائة من مجموع عدد المعاملات. وقد أصبح الطلب الدولي، وفقا للخطاب القديم، على استيعاب الإنتاج اللبناني إلى أجل غير مسمى، هامشيا. وفي الربع الأول من عام 2026، انخفض عدد المعاملات بنسبة 29.3 في المائة على مدى سنة واحدة وانخفضت قيمتها بنسبة 18.2 في المائة. ومن ثم، فإن عملية التعافي في عام 2025 لا تشكل دورة ثورية جديدة صلبة.

وقدر عدد المهنيين في أوائل عام 2025 أن المناطق الصغيرة والمتوسطة الحجم كثيرا ما تباع ما بين 20 و 30 في المائة دون مستواها قبل تشرين الأول/أكتوبر 2019 بالدولار الطازج، في حين أن بعض السلع المرتفعة الاستخدام جيدا دافعت بشكل أفضل عن أسعارها. ملاحظات مصرف (أودي) تشير إلى زيادة بنسبة 10% تقريباً في الأشهر الثلاثة الأولى من عام 2025 وتنتج الحروب وحالات انعدام الأمن هذا النوع من التسلسل: إذ ينسحب المشترون فورا، بينما يحافظ البائعون على أسعارهم إلى أن تضطرهم الحاجة إلى السيولة إلى الغوص.

لتقييم التصويب لا يزال ممكنا، دعونا نعود إلى القوة الشرائية. ويفترض أن الأسرة المعيشية تكسب 000 2 دولار في الشهر، أو 000 24 دولار في السنة. وحتى عن طريق قبول نسبة من السعر إلى الدخل تبلغ ستة – تصنف بالفعل على أنها غير قابلة لتحمل تكاليف باهظة – فإنها لا يمكن إلا أن تبرر سكنا قدره ٠٠٠ ١٤٤ دولار. ومن المتوقع أن تنخفض شقة تبلغ ٠٠٠ ٢٧٠ دولار بنسبة ٤٧ في المائة، وشقة تبلغ ٠٠٠ ٣٠٠ دولار بنسبة ٥٢ في المائة، وممتلكات تبلغ ٠٠٠ ٥٠٠ دولار بنسبة ٧١ في المائة.

وبإيرادات شهرية قدرها ٠٠٠ ٣ دولار، ستبلغ القيمة المتوافقة مع نفس النسبة البالغة ٦ ٠٠٠ ٢١٦ دولار. وسيبلغ التصويب ٢٠ في المائة لشقة تبلغ ٠٠٠ ٢٧٠ دولار، و ٢٨ في المائة لشقة تبلغ ٠٠٠ ٣٠٠ و ٥٧ في المائة لممتلكات تبلغ ٠٠٠ ٥٠٠ دولار. وهذا ما زال سيناريو سخي: فبدون ائتمان واف، من الصعب تمويل نسبة ستة.

وهذا لا يعني أن جميع الأسعار ستهبط بنسبة 50 في المائة غدا. فسوق العقارات يمكن أن تظل مبالغ فيها لفترة طويلة جدا عندما لا يكون المالكون مدينين، وضريبة الشواغر منخفضة وتؤخر المصارف عمليات التصفية. ثم يتم التصويب بشكل مختلف: انخفاض المبيعات، والخصوم غير المنشورة، والتدهور المادي للمباني، وتضخم الدولار، وتوقع عدم تلقي أي دخل.

والمقارنة بين النظام القديم والنظام الجديد تسمح لنا بفهم ما تغير بالفعل. وقبل عام 2019، كان التكافؤ الثابت يمثل دخلا مستقرا؛ وقدمت المصارف قروضا طويلة، مدعمة في بعض الأحيان؛ وتتلقى الجهات المروجة التمويل؛ ويمكن تعبئة الودائع للشراء؛ وذهبت رؤوس الأموال الإقليمية إلى حد كبير من خلال النظام المصرفي؛ ولا تزال الفئة المتوسطة هي الطلب المحتمل.

واليوم، تعمل السوق بصفة رئيسية بالدولارات الجديدة والنقد. الائتمان العقاري هامشي. الودائع القديمة لا تزال مغلقة. ويستند الطلب إلى أقلية ذات سيولة وبعض المغتربين والمشترين الذين يسعون إلى إخراج مدخراتهم من النظام المصرفي. وتم تعديل السرية المصرفية جزئيا وتعزيز المراقبة الدولية، غير أن الاقتصاد النقدي اتسع. The mechanism for distributing bank losses is still not complete, while tax incentives to keep empty housing have not fundamentally disappeared.

ومن ثم فإن التصويب النهائي سيتوقف على موعد محدد أقل مما يعتمد على عدة محفزات.

الأول سيكون إعادة هيكلة مصرفية حقيقية إذا كان الأمر يتطلب من البنوك أن تغطس البنايات، وتصفي ضمانات المروجين المعسرين وتعترف بالخسائر، عرض مقبول الآن سيظهر في السوق. وفي حالة بدء تطبيق النصوص اللازمة في عام 2026 أو عام 2027، يمكن أن تصبح آثارها العقارية واضحة بين عامي 2027 و 2029. وهذا الجدول هو سيناريو مشروط، وليس متوقعا: فهو يفترض أن القوانين قد اعتُمدت، وأن التقييمات ذات مصداقية، وأن الإجراءات لا تُحجب لسنوات.

والحافز الثاني هو فرض ضرائب فعالة على المساكن الشاغرة. ومن شأن فرض ضريبة سنوية باهظة التكلفة أن يتحول إلى نفقات. ويختار بعض المالكين الإيجار؛ وسيبيع آخرون. وستندمج الإيجارات والأسعار بسرعة أكبر في الإيرادات المحلية.

والثالث هو الديموغرافي ويعمل ببطء على مدى عشرين عاما. وإذا استمر هجرة الخريجين الشباب، إذا ظل تكوين الأسر المعيشية الجديدة ضعيفا، وإذا لم يعود المغتربون بصورة مستدامة، فإن المناطق الكبيرة والأحياء المصممة للعملاء السهلين ستتعرض للتقادم الاقتصادي التدريجي.

الرابع هو الأمن فالصراعات تخفض أولا المعاملات. وإذا استمر انعدام الأمن، ينتهي الأمر بالملاك الذين يحتاجون إلى السيولة بقبول هبوط اسمي. ومن ناحية أخرى، يمكن أن يؤدي الاستقرار السياسي إلى انتعاش في بعض القطاعات. غير أنها لن تلغي الفجوة في الأجور: فالأمن يمكن أن يعيد الثقة، ولا يعيد على الفور فرز متوسط مذيب.

الزناد الأخير هو الوقت نفسه المبنى الفارغ يكبر وتتدهور النظم الكهربائية والمصاعد والسلاسل التعاقبية والمناطق المشتركة. ويخسر المالك الإيجارات التي كان بإمكانه جمعها وتطهيرها من رأس المال الذي كان يمكن أن ينتج عائدا في مكان آخر. وحتى بدون انخفاض في الرقم المكتوب على الإعلان، تستهلك القيمة الاقتصادية.

وبالتالي، فإن العقارات اللبنانية ليست سوقاً كانت ستقاوم بمعجزة واحدة من أخطر الأزمات المالية المعاصرة. وهو عقد تم فيه نشر الاعتراف بالخسائر أو نقلها أو تأخيرها. وقد تأخر ذلك في البداية عن طريق الائتمان، والإعانات، والأرصدة المصرفية؛ ثم تهتز بالشيكات في المناطق النائية؛ وأخيراً، بسبب عدم وجود مبيعات قسرية، وضعف الضرائب على الشاغر واستخدام الحجارة كخزنة.

وتظل القيمة الاسمية أحيانا قريبة من السعر القديم. وقد انخفضت القيمة الحقيقية بالفعل نتيجة تضخم الدولار، وفقدان العائدات، ونقص السيولة، وانخفاض القوة الشرائية. وبالنسبة للإسكان العادي، لم يعد السؤال الحقيقي هو ما إذا كان الإصلاح قد بدأ. وسألت كم من الوقت يمكن للملاك والمطورين والمصارف أن يتجنبوا إدراجه بوضوح في الأسعار.